Handelshuur - Ken je rechten en plichten
Een handelshuurovereenkomst is een huurcontract voor een pand, lokaal of gebouw dat gebruikt wordt voor een kleinhandelszaak of voor het bedrijf van een ambachtsman.
Het betrokken onroerend goed is dus bestemd voor de exploitatie van een winkel die rechtstreeks in contact staat met de klanten.
De huurder kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn (vennootschap of vereniging).
De handelshuurwet biedt u de mogelijkheid om na een eerste periode van negen jaar nog 3 verlengingen te bekomen van telkens 9 jaar. U kunt dus in totaal 36 jaar in hetzelfde gebouw blijven, dit kan nadien uiteraard vervangen worden door een nieuwe contract.
Dit recht tot verlenging - met telkens 9 jaar - U krijgt dit NIET STILZWIJGEND . U moet dit schriftelijk aanvragen en hierbij moet u strenge regels naleven. Doet u dit niet dan loopt u risico uw huurrecht te verliezen, we adviseren altijd om dit samen met een advocaat te doen.
Procedure:
U moet de verlenging tijdig aanvragen, STRIKT tussen de 18de en de 15de maand voor het verstrijken van de lopende periode van 9 jaar. Niet vroeger en niet later!
Onze berekeningstool, Kan u helpen.
De aanvraag dient te gebeuren:
- ofwel via een aangetekend schrijven
- ofwel via een gerechtsdeurwaarder, de laatste dag!
Bij het niet stikt naleven van deze procedure, kan de eigenaar uw aanvraag als nietig beschouwen. De verhuurder kan u dwingen het handelspand te verlaten, op het einde van de lopende 9 jaar of eventuele nieuwe voorwaarden ( veel hogere huurprijs) afdwingen.
Wetten rond handelshuurovereenkomsten:
De wetgeving inzake handelshuurovereenkomsten verschilt van die inzake residentiële huurcontracten. In België worden handelshuurcontracten geregeld door de wet van 30 april 1951.
En die zijn bindend voor twee partijen: de huurder en de eigenaar van het pand. Als verhuurder en als huurder hebt u rechten en plichten.
De wet is dwingend. Daarom is het belangrijk dat u er enige kennis van hebt.
Wat is de duur van een handelshuurcontract:
Handelshuurcontracten worden gesloten voor een minimumperiode van 9 jaar. Een handelshuurovereenkomst kan ook voor een langere of kortere periode worden afgesloten. Maar dan moet het in een notariële akte worden vastgelegd.
Er zijn ook handelshuurovereenkomsten van korte duur (één jaar of minder) voor pop-upwinkels bijvoorbeeld, of voor een handelaar die het pand wil testen alvorens zich voor 9 jaar te binden.
Hoe een handelshuurovereenkomst verlengen:
De huurder kan de handelshuurcontract in theorie tot 3 maal toe verlengen voor een periode van 9 jaar. Bij elke vernieuwing kan opnieuw over de voorwaarden van het huurcontract worden onderhandeld.
Hoe een handelshuurovereenkomst overgedragen:
Een handelshuurcontract kan worden overgedragen wanneer het handelsfonds wordt verkocht.
De eigenaar kan de overdracht van een handelshuurovereenkomst niet verbieden. Opgepast als je nog in de eerste 2 jaar van een hernieuwing zit.
Wat betekent de herziening van de handelshuur:
De huur van een handelshuurcontract kan om de drie jaar worden herzien op vraag van de verhuurder.
De herziening kan alleen worden aangevraagd tijdens de laatste 3 maanden van een periode van drie jaar en moet gebaseerd zijn op nieuwe omstandigheden (verandering in de omgeving, in de staat van het lokaal, de globale situatie …).
Verplichtingen van de verschillende partijen:
Bij een huurcontract heeft elke partij rechten en plichten.
Het is belangrijk dat iedereen hiervan op de hoogte is. Zo ontstaat er een goede verstandhouding en relatie tussen huurder en verhuurder.
De verhuurder moet de taken uitvoeren die onder zijn verplichtingen vallen. Dit is een van de uitdagingen van vastgoedbeheer.
Verplichtingen van de huurder:
De huurder heeft de volgende verplichtingen:
- Huur op tijd betalen;
- De bestemming van de ruimte naleven;
- Onderhoud en kleine werken verrichten;
- Het lokaal in goede staat teruggeven op het einde van het huurcontract.
1/ Huur op tijd betalen
Bij de ondertekening van een handelshuurovereenkomst verbindt de huurder zich er in de eerste plaats toe de huur te betalen voor de ruimte die hij gebruikt voor de uitoefening van zijn activiteit.
Hij moet ook de lopende lasten betalen (water, elektriciteit enz.).
Zoals bij een standaard huurcontract worden de looptijd, het bedrag en de wijze van betaling van de huur in het contract bepaald.
Bij niet-betaling kan de verhuurder gerechtelijke stappen ondernemen en de ontbinding van het huurcontract vragen.
Nadat hij de huurder heeft aangemaand om de achterstallige huur te betalen, kan de verhuurder de rechter verzoeken om een bevel tot betaling en om de definitieve uitzetting van de huurder.
2/ De bestemming van de ruimte naleven
De huurder heeft ook de plicht om het pand te gebruiken overeenkomstig de bestemming voorzien in het huurcontract.
Indien in de handelshuurovereenkomst staat dat het pand bestemd is voor een voedingszaak, mag er enkel een voedingszaak uitgebaat worden.
Voor elke wijziging van de bestemming is de voorafgaande toestemming van de eigenaar vereist.
3/ Onderhoud en kleine werken verrichten
Door de handelshuurcontract te ondertekenen, verbindt de huurder zich ertoe zorg te dragen voor het pand en de nodige onderhoudswerkzaamheden uit te voeren om het in goede staat te houden.
Alle ruwbouwwerkzaamheden (muren en dak van het gebouw) vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar.
De huurder is vrij om de gewenste inrichtingen te voorzien voor zijn beroepsactiviteit.
Er moet wel met het volgende rekening worden gehouden: de eigenaar van het pand kan op het einde van het huurcontract eisen dat deze inrichtingen worden verwijderd.
Maar hij kan ze ook behouden zonder de huurder die ze heeft voorzien te moeten vergoeden.
4/ Het lokaal in goede staat teruggeven op het einde van het huurcontract
Het lokaal moet op het einde van de handelshuurovereenkomst in goede staat aan de eigenaar worden teruggegeven.
Indien bij de plaatsbeschrijving schade wordt vastgesteld, heeft de verhuurder het recht de waarborg te behouden die bij de ondertekening van het huurcontract werd betaald.
De plaatsbeschrijving bij aankomst moet nauwkeurig worden uitgevoerd, net zoals bij een huurwoning.
Dit is een garantie om conflicten te vermijden wanneer de huurder vertrekt. Bij het ontbreken van een plaatsbeschrijvingen, worden gebreken geacht aanwezig te zijn van bij de start! Omgekeerd ook als huurder ben je best kritisch bij de aanvang, laat iedere smet, kraak en gedateerde staat vastleggen!
5/ Bijlage toevoegen aan de belasting aangifte opdat de huur aftrekbaar is als beroepskost!
Deze maatregel heeft vooral tot doel om te controleren of natuurlijke personen de juiste onroerende inkomsten in hun aangifte voor de personenbelasting opnemen. Het belastingtarief voor verhuur aan iemand die het gehuurde goed beroepsmatig gebruikt, is namelijk hoger dan voor verhuur aan iemand die het zuiver privématig gebruikt.
Verplichtingen van de verhuurder:
De eigenaar heeft de volgende verplichtingen:
- De ruimte en het toebehoren ter beschikking stellen;
- De ruwbouwwerken (onderhoud van muren en dak) uitvoeren;
- Informatie verstrekken over de ruimte;
- Het recht van voorkoop van de huurder bij vervreemding van het verhuurde goed naleven.
1/ De ruimte en het toebehoren ter beschikking stellen
Bij de ondertekening van de handelshuurcontract verbindt de eigenaar van het pand zich ertoe het ter beschikking te stellen van de huurder zodat deze zijn commerciële of industriële activiteit kan uitoefenen.
Indien de huurovereenkomst voorziet in de terbeschikkingstelling van materiaal of toebehoren nodig voor de activiteit van de huurder, moet de verhuurder deze voorzien.
2/ De ruwbouwwerken (onderhoud van muren en dak) uitvoeren
Het onderhoud van de muren en het dak (ruwbouw) valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Hij is verplicht alle reparaties uit te voeren die nodig zijn voor de goede werking van de activiteit van de huurder.
3/ Informatie verstrekken over de ruimte
Voorafgaand aan de ondertekening van de handelshuurcontract moet de verhuurder alle informatie over het gehuurde pand verzamelen.
Verplichte informatie:
- De toestand van de natuurlijke en technologische risico’s,
- EPB-prestaties,
- Risico’s op bodemverontreiniging,
- Asbestdiagnose,
- De lasten, taksen en belastingen van het gebouw,
- Een overzicht van de werkzaamheden verricht in de afgelopen drie jaar,
- Een raming van de nog uit te voeren werkzaamheden.
4/ Het recht van voorkoop van de huurder bij vervreemding van de ruimte naleven
Indien de verhuurder het pand te koop wil aanbieden, moet hij de huurder hiervan op de hoogte brengen. Die heeft immers een recht van voorkoop.
Hij heeft dus voorrang en moet geïnformeerd worden over de verkoopsvoorwaarden (prijs, termijn enz.).
Wat is een uitzettingsvergoeding?
Indien de verhuurder de handelshuurovereenkomst niet wenst te verlengen of wenst te beëindigen, is een uitzettingsvergoeding van toepassing.
De uitzettingsvergoeding moet door de verhuurder aan de huurder worden betaald. Het bedrag van de vergoeding wordt als volgt bepaald:
- Indien het handelsfonds kan worden overgedragen, komt het bedrag van de uitzettingsvergoeding overeen met de waarde van het huurrecht.
- Indien de niet-verlenging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat het handelsfonds definitief verloren gaat, komt het bedrag van de uitzettingsvergoeding overeen met de waarde van dit fonds.
In de meeste gevallen legt een deskundige het bedrag van de uitzettingsvergoeding vast in het kader van een gerechtelijke procedure. Het bedrag moet overeenstemmen met de door de huurder geleden schade.
Indien hij door de niet-verlenging van de huurovereenkomst zijn cliënteel verliest, moet hij via de schadevergoeding een handelsfonds kunnen verwerven dat overeenkomt met het fonds dat hij bezat.
De deskundige houdt met het volgende rekening om het bedrag van de uitzettingsvergoeding te bepalen:
- Soort activiteit,
- Toestand van de huurmarkt in de wijk,
- Kwaliteit van de locatie,
- Kosten van de overdracht van het fonds,
- Kosten van de verhuizing naar het nieuwe pand,
- Eventuele kosten van het ontslag van
bestaand personeel,
- Kosten voor het verlies van activiteit,
- Kosten van de beëindiging van alle actieve contracten.
In bepaalde situaties kan de verhuurder worden vrijgesteld van het betalen van de uitzettingsvergoeding.
Uitzonderlijke situaties:
- Het gehuurde pand is onbewoonbaar en er loopt een sloopprocedure tegen het pand. Of het kan niet worden gebruikt zonder gevaar voor de bewoners of het publiek.
- De huurder is zijn verplichtingen volgens de handelshuurovereenkomst niet nagekomen. Hij is aansprakelijk voor een ernstige fout en de verhuurder heeft het recht de verlenging van de huurovereenkomst te weigeren of de overeenkomst op te zeggen.
- De huurder voldoet niet meer aan de voorwaarden voor commercieel vastgoed.
De huurwaarborg:
De wet regelt de waarborg voor handelshuurcontracten niet. Het staat de verhuurder vrij een huurwaarborg in het contract op te nemen.
Er zijn verschillende manieren om een huurwaarborg te bepalen in het kader van een handelshuurovereenkomst. Dit zijn er een paar:
- De huurder stort het equivalent van één of meer maanden huur op een geblokkeerde rekening.
- De huurwaarborg kan worden verkregen bij een bank - dit heet een bankgarantie.
- De verhuurder kan ook eisen dat een persoon of onderneming zich persoonlijk en hoofdelijk borg stelt voor de verbintenissen van de huurder.
De voorwaarden van de huurwaarborg moeten in de handelshuurcontract worden vermeld.
Onderhuur:
De huurder heeft het recht om het pand onder te verhuren, tenzij dit anders staat in het huurcontract.
Registratie:
Huurder en verhuurder zijn verplicht om de handelshuurovereenkomst te registreren binnen de 4 maanden na het afsluiten van het contract. De registratierechten bedragen 0,2 % op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het contract. In de huurovereenkomst kan je ook 1 partij verplichten om de registratie te doen en de kosten ervan te dragen.
Huuroverdracht:
Principe
De overdracht van de huurovereenkomst kan voor een huurder bijvoorbeeld interessant zijn wanneer die vroegtijdig het pand wilt verlaten. Op die manier kan de huurder dan vermijden een verbrekingsvergoeding te moeten betalen.
De huurder heeft in principe het recht heeft om de huur van het handelspand over te dragen. In de handelshuurovereenkomst tussen de oorspronkelijke verhuurder en huurder kan dit recht evenwel worden uitgesloten. Een schriftelijke toestemming van de verhuurder kan dergelijk verbod dan weer opheffen.
Stel dat de handelshuurovereenkomst geen overdracht toelaat, heeft de huurder echter, ondanks zo'n contractueel verbod, toch het recht om de huur van het handelspand over te dragen (zie de procedure in volgend punt.) indien die overdracht samen gebeurt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak (dit is de 'bedrijvigheid / onderneming' zelf). Wanneer de verhuurder (van de handelshuurovereenkomst), of zijn familie, echter een gedeelte van het onroerend goed bewoont dan blijft het contractuele verbod echter altijd gelden.
De overnemer moet bovendien een 'gelijkaardige handel' bedrijven als degene die uitgeoefend werd door de overdragende huurder. Is dat niet het geval, dan moeten zij ook wat dit punt betreft de voorafgaande toestemming van de verhuurder bekomen.
Procedure om de uitzondering van het contractuele verbod te bekomen
De huurder die zich wilt beroepen op de wettelijke uitzondering op het contractuele verbod van overdracht van de huur moet aan de verhuurder het ontwerp van de akte van de huuroverdracht ter kennis geven per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot.
De verhuurder kan zich evenwel verzetten door binnen dertig dagen na die betekening door, eveneens per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot, een met reden omkleed verzet te richten aan de huurder. Komt er geen reactie binnen die dertig dagen wordt de verhuurder geacht in te stemmen met de overdracht.
Op zijn beurt kan ook de huurder de argumenten van de verhuurder betwisten. Dat kan hij evenwel enkel doen door zich binnen een termijn van vijftien dagen te richten naar de bevoegde rechtbank.
De wet bepaalt dat, behoudens uitzonderlijke gevallen, het verzet van de verhuurder onder meer gegrond is in de volgende gevallen:
- wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed pas gedurende minder dan twee jaar heeft uitgeoefend;
- wanneer de huurder de hernieuwing van de huur minder dan twee jaar heeft verkregen.
Andere wettige redenen kunnen bijvoorbeeld gegrond zijn op de solvabiliteit of de reputatie van de kandidaat-overnemer.
Partijen tot de overdrachtsovereenkomst
Indien de overdracht niet is uitgesloten op basis van de huurovereenkomst, kunnen de huurder en de overnemer alleen de overdrachtsovereenkomst sluiten. Evenwel kan ook de verhuurder de overeenkomst mee ondertekenen. In dat geval kunnen eventueel bijkomende afspraken gemaakt worden en heeft de overdragende huurder een betere bescherming tegen eventueel nalaten door de overnemer.
Is de overdracht uitgesloten in de huurovereenkomst dan kan de verhuurder eventueel ook toetreden tot de overdrachtsovereenkomst. Middels die overeenkomst verleent de verhuurder dan zijn duidelijke toestemming met de overdracht.
Gevolgen
Door de overdrachtsovereenkomst worden de rechten en plichten van de huurder onder de huurovereenkomst overgedragen aan de overnemer. De overnemer moet voortaan dus de huurverplichtingen op zich nemen.
De inhoud van de huurovereenkomst blijft door de overdracht dus ongewijzigd. Evenwel kan de overdrachtsovereenkomst, indien ook de Verhuurder een partij is tot de overeenkomst, bepaalde modaliteiten van de huurovereenkomst wijzigen. Voor het overige bepaalt de overdrachtsovereenkomst enkel de afspraken tussen de overdragende huurder en de overnemer zonder impact op de huurovereenkomst.
Duur en hernieuwing
Aangezien de modaliteiten van de huurder niet wijzigen, neemt de overnemer de huur dus over voor de resterende duur van de huurovereenkomst.
Op basis van de handelshuurwetgeving heeft een huurder het voorrecht op drie hernieuwingen van de huurovereenkomst van telkens negen jaar. Deze overdrachtsovereenkomst moet dan ook vermelden hoeveel keer de huurder reeds beroep heeft gedaan op deze hernieuwing. Ook de overnemer neemt immers het recht om die hernieuwing over.
Vormvereisten
De overdracht van de handelshuur is in principe niet aan bepaalde vormvereisten onderworpen, en kan daarom zowel schriftelijk als mondeling worden gesloten. Voor bewijsredenen wordt een huurovereenkomst doorgaans weliswaar schriftelijk vastgelegd.
De partijen moeten de overeenkomst bovendien registreren. Dit kan online (via MyRent), per post of op het bevoegde registratiekantoor zelf. De registratie moet het bindend karakter van de overeenkomst tussen de partijen bevestigen. Op de website van de FOD Financiën wordt meer informatie geboden over deze registratieverplichting.
De partijen kunnen ervoor opteren om een plaatsbeschrijving op te stellen of te laten opstellen door een expert. Dit laat hen toe om duidelijkheid te verschaffen over de opsplitsing tussen opgelopen huurschade voor en na de overdracht van de huurovereenkomst. De modaliteiten van het vergoeden van de eventueel opgelopen schade kunnen dan ook opgenomen worden in deze overdrachtsovereenkomst.
TOEPASSELIJKE WETGEVING
De Artikelen 1708 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek bepalen de algemene regels in verband met de huur van onroerende goederen. Daarnaast zijn ook de meer specifieke 'Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder' van het Burgerlijk Wetboek, en de artikelen 10 t.em. 11bis in het bijzonder, op de overdracht van de handelshuur van toepassing.
Laat je begeleiden door een jurist:
Je handelshuur contract is je belangrijkste investering, het is meer dan een vodje papier!
We adviseren steeds om de tekst van uw contract te toetsen bij een jurist, zij zijn in staat bepaald bewoordingen nog beter te accentueren of evenwichtiger te maken.