Vakantieverhuur

Veel eigenaars proberen de inkomsten van een onroerend goed rendabeler te maken door te verhuren op korte termijn en via tussenpersonen/platformen. We wensen de economische, boekhoudkundige en fiscale verplichtingen hier toe te lichten:

⚠ Gewijzigd sinds 1 maart 2026: het tarief is 6% → 12%

Het BTW-tarief op gemeubeld logies is gestegen van 6% naar 12%. Het Koninklijk Besluit van 14 februari 2026 werd gepubliceerd op 23 februari 2026 en trad in werking op 1 maart 2026.

Het toepassingsgebied wijzigt niet. Wie vóór 1 maart 2026 belast was, is dat nog steeds — alleen het tarief stijgt.

Overgangsregeling: voor reservaties die uiterlijk op 28 februari 2026 werden gemaakt, bleef 6% van toepassing, op voorwaarde dat de BTW opeisbaar werd uiterlijk op 30 juni 2026. U moest het tijdstip van de reservatie kunnen aantonen (bevestigingsmail, betaald voorschot).

Bron: KB 14 februari 2026 (BS 23.02.2026) · circulaire 2026/C/58 van 29 april 2026.

 

Wordt u geïmpacteerd door deze btw-wetgeving en hebt u nood aan een btw-nummer? Vanaf € 50,00 per maand kunnen wij u een volwaardige ondersteuning aanbieden (facturatieplatform + btw-administratie inbegrepen).

U bent mogelijks BTW-plichtig

De verhuur van vakantiewoningen is onderworpen aan 12% BTW (6% vóór 1 maart 2026) indien de volgende voorwaarden voldaan zijn. Is minstens één van deze voorwaarden niet voldaan, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW.

Voorwaarden:

  • men gewoonlijk verhuurt voor een periode van minder dan drie maanden;
  • de verhuurperiode in kwestie minder dan drie maanden duurt;
  • waarbij minstens één van deze bijkomende diensten wordt verleend: een onthaal gedurende een groot deel van de dag, terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (ongeacht gratis, door wie of op welke manier!) en minstens eenmaal per week het verversen ervan, en/of het aanbieden van dagelijks ontbijt.

Anders gezegd: wanneer deze voorwaarden voldaan zijn, is er sprake van een belaste verhuur van gemeubelde logies. Ook de btw op de kosten (zoals de kosten aan het gebouw en de aankoop van huishoudlinnen) mag u dan recupereren. In het omgekeerde geval hebben we te maken met een vrijgestelde onroerende verhuur: er moet dan geen btw aangerekend worden op de huurprijs, maar tegelijkertijd hebt u dan ook geen btw-recuperatie.

Bekijk het contract! Het is de relatie tussen de contractanten die bepaalt of er BTW-plicht is.

Diensten aangeboden via een vakantieverhuur-agent, platform of advertentiewebsite

Afhankelijk van hoe het dienstencontract is opgemaakt, kan er een BTW-plichtigheid ontstaan in hoofde van de verhurende eigenaar:

a) Wordt een pand voor een bepaalde tijd ter beschikking gesteld aan een agence/platform (op enkele privé-gebruiken na), die het pand verhuurt in eigen naam voor haar beroepsuitoefening, dan is de huur tussen eigenaar en agence meestal vrijgesteld van BTW. De agence moet op haar beurt het logies beoordelen met de voorwaarden zoals hierboven genoemd. Mogelijks is de huur bij de eigenaar ook belastbaar als een commerciële huur.

b) Wordt het pand door de eigenaar rechtstreeks verhuurd, maar komt een makelaar tussen als aanbrenger om het pand met bijkomende diensten (butlerdiensten, onthaal, publiciteit) efficiënter te verhuren, dan is de huur voor de eigenaar onderworpen aan btw als de voorwaarden zoals hierboven genoemd vervuld zijn. Hij kan de betaalde BTW aan de tussenpersonen recupereren.

⚠ Verhuurt u via een boekingsplatform? Twee regels die vaak fout lopen

1. Wanneer is de BTW opeisbaar? Op het moment dat u als exploitant de betaling daadwerkelijk ontvangt — niet wanneer de gast aan het platform betaalt, en niet op de reservatiedatum. Een boeking in februari, een verblijf in juni en een doorstorting in juli hoort dus thuis in het derde kwartaal.

2. Niet compenseren met de commissie. U rekent het brutobedrag van het verblijf aan. De commissie van het platform wordt afzonderlijk aangerekend en is onderworpen aan het normale tarief van 21%. De verblijfsprijs mag niet verminderd worden met het commissiebedrag.

Bron: circulaire 2026/C/58 van 29 april 2026.

BTW-tarieven per dienst

Dienst of kost BTW-tarief
Het geheel van het verblijf, incl. de prijs voor het poetsen van de woning, doorgerekende nutsvoorzieningen, doorgerekende toeristentaks en verzekeringen (bijzaak volgt hoofdzaak) 12%
6% vóór 01.03.2026
Verhuur van fietsen, dienstenpakket, … 21%
Dranken aangeboden tegen betaling (minibar, drankenpakket) 21%
Cateringdiensten, kok aan huis, … 12%
Traiteurdiensten (afleveren van gourmet, kaasplank, ontbijtbox, …) 6%
Schadevergoedingen en waarborgen Geen BTW

 

Ook aan 12% — en wat niet

Wel aan 12% (bijkomend bij het logies): strijk- en wasdienst, wifi, filmverhuur, gebruik van zwembad of sauna, parking. Ongeacht of ze in de globale prijs zitten of apart worden aangerekend.

Niet aan 12% (voor de gemiddelde gast een doel op zich): verhuur van een wagen, zaalverhuur, restaurantdienst.

Verblijfs- of toeristenbelasting

Of de gemeentelijke verblijfsbelasting mee belast wordt, hangt af van wie de schuldenaar is:

Situatie Gevolg
U bent schuldenaar en rekent door deel van de maatstaf van heffing → 12%
De gast is schuldenaar en u rekent exact door voorschot (art. 28, 5° W.BTW) → geen BTW

Boekhoudkundige verplichtingen

  • U moet een BTW-nummer aanvragen en periodieke btw-aangiftes indienen. Om BTW te kunnen recupereren op aankoopfacturen, moet uw BTW-nummer op die factuur vermeld staan.
  • U moet jaarlijks een klantenlisting indienen.
  • U moet ofwel facturen opmaken, ofwel een dagontvangstenboek bijhouden + BTW-bonnen uitschrijven.
  • U moet een kasboek bijhouden. Hierin moeten alle cash ontvangsten en uitgaven genoteerd worden. Betalingen via de bankrekening (bv. ontvangst van een voorschot of waarborg) hoeven daarin niet ingeschreven te worden.

Kleine ondernemingsregeling biedt geen soelaas

Verhuurt u gemeubelde logies, dan kunt u sinds 1 januari 2022 geen gebruik meer maken van de kleine ondernemingsregeling. Kleine ondernemers met een jaaromzet van maximaal € 25.000 zijn vrijgesteld van btw — maar voor vakantieverhuur geldt die vrijstelling niet. U bent belast vanaf de eerste euro. Er is voor deze activiteit dus géén drempel van € 25.000.

Waarom dit zo vaak fout gaat: er zijn twee lijsten

Soort uitsluiting Wat het betekent Voorbeelden
Uitgesloten belastingplichtigen de regeling geldt voor niets van hun activiteit BTW-eenheden · werk in onroerende staat · GKS-plichtige horeca · oude materialen
Uitgesloten handelingen de regeling geldt niet voor die handeling, wel voor de rest nieuwe gebouwen · nieuwe vervoermiddelen · tabak · vis · gemeubeld logies < 3 maanden

Gemeubeld logies staat in de tweede lijst. Wie enkel de eerste raadpleegt — die is korter en beter bekend — besluit ten onrechte dat een kleine verhuurder onder de drempel kan blijven.

Bron: FOD Financiën, brochure "9 vragen omtrent de vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen", Sector btw, april 2026, vragen 2, 3 en 4.

Twee gevolgen die u makkelijk mist:

  • De uitsluiting geldt per handeling, niet per persoon. Hebt u naast de vakantieverhuur nog een andere activiteit, dan kunt u voor díe activiteit wél van de vrijstellingsregeling genieten.
  • De omzet uit de logies telt niet mee voor de berekening van de € 25.000-drempel van die andere activiteiten.

⚠ En de deeleconomie dan?

De regeling voor de deeleconomie wordt vaak als uitweg genoemd: natuurlijke personen die hun diensten aanbieden via een erkend platform en onder de drempels blijven (€ 545 per maand en € 6.540 per jaar, bedragen aanslagjaar 2023, geïndexeerd), zijn vrijgesteld van btw.

Wees hier voorzichtig mee. Gemeubeld logies voor minder dan drie maanden is uitdrukkelijk uitgesloten van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Of — en in welke mate — de deeleconomieregeling in uw concrete situatie wél openstaat, is een vraag die u vooraf moet laten toetsen. Reken u niet rijk op basis van deze piste alleen.

Economische verplichtingen

Mogelijk moet u uw pand of activiteit aanmelden bij de gemeente en een toeristentaks betalen. Informeer u bij het Economie-loket van de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Bepaalde logiesbenamingen zijn bovendien wettelijk beschermd.

Fiscale verplichtingen

Ontvangen huur is altijd belastbaar — ook als u niet BTW-plichtig bent.

Tenzij de verhuur van onroerende goederen voor u een echte beroepsactiviteit is (feitenkwestie), worden de inkomsten uit een vakantiewoning opgesplitst in twee luiken. Vermeldt het contract geen opsplitsing tussen het aandeel huur van het onroerend goed en de verhuur van het meubilair, dan geldt de administratieve verhouding:

Deel % Aard
Verhuur van het gebouw zelf 60% Onroerend inkomen
Verhuur van meubels, keukenmateriaal, lakens, internet, … 40% Roerend inkomen

Is de verhuur aan BTW onderworpen, dan wordt uiteraard gerekend op het bedrag exclusief BTW.

Onroerend inkomen

Het onroerend inkomen wordt belast afhankelijk van het statuut van de huurder:

  • Is de huurder een vennootschap, dan worden de werkelijke onroerende inkomsten belast (zijnde 60% van de huurprijs), verminderd met een kostenforfait.
  • Is de huurder geen vennootschap (een particulier of een vereniging), dan worden de onroerende inkomsten forfaitair belast op basis van het kadastraal inkomen.

Verhuurt u zowel aan ondernemingen als aan particulieren, dan wordt u belast op een combinatie: op een deel van de werkelijke onroerende inkomsten (60% van de huurprijs aan de onderneming) én op een deel op basis van het kadastraal inkomen (de periodes waarin de woning aan particulieren verhuurd wordt of niet verhuurd wordt). Hebt u geleend voor een onroerend goed dat niet uw eigen woning is, dan kunnen die interesten aftrekbaar zijn van het onroerend inkomen.

Roerend inkomen

Daarnaast wordt ook het roerend inkomen belast. Dit gedeelte van de huurprijs (40%) wordt belast aan een belastingvoet van 30%, gelukkig rekening houdend met een kostenforfait van 50%. U wordt dus belast aan 15% van de inkomsten, te verhogen met de gemeentebelasting.

Ons advies

Heel veel vakantiewoningen krijgen te maken met BTW en soms ook met winstbelasting. De fiscale wetgeving niet tijdig of niet correct toepassen leidt tot een fiscale kater — en met de tariefwijziging van 1 maart 2026 is er een extra reden om uw prijzen en aangiftes na te kijken.

De BTW-regelgeving correct toepassen is dus een must. Bij de aankoop van een nieuw onroerend goed kan ze bovendien een aanzienlijke BTW-besparing opleveren.

 

Twijfelt u over uw specifieke situatie?

Licht u correct in — neem contact op met ons kantoor voor een gerichte analyse van uw dossier.

DISCLAIMER

Dit artikel is gebaseerd op: art. 44 §3 2° a) en art. 18 §1 lid 2 10° W.BTW · art. 56bis §2 W.BTW · art. 28, 5° W.BTW · KB 14 februari 2026 (BS 23.02.2026) · circulaire 2026/C/58 van 29 april 2026 · circulaire 2022/C/119 van 29 december 2022 · FOD Financiën, brochure "9 vragen omtrent de vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen", Sector btw, april 2026.

Dit artikel werd opgesteld met ondersteuning van AI-technologie. De inhoud is getoetst aan de actuele Belgische fiscale wetgeving. Voor persoonlijk advies afgestemd op uw situatie, contacteer ons kantoor.

Fisc@west BV · juli 2026