BEDRIJFSBEHEER · VASTGOED · DECEMBER 2025
Handelshuur: ken je rechten en plichten als huurder of verhuurder
Praktische gids over duur, hernieuwing, huurherziening, overdracht en uitzettingsvergoeding
De handelshuurwet beschermt ondernemers die een pand huren voor hun kleinhandel of ambacht. Ze garandeert een minimumduur van 9 jaar, een recht op hernieuwing, en bescherming bij verkoop van het pand. Maar let op: strikte termijnen en formaliteiten bepalen of je je rechten behoudt of verliest.
Wettelijke basis: Wet van 30 april 1951 (Handelshuurwet) · Oud Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis · Pop-up Decreet 17 juni 2016 (Vlaanderen)
📋 Nieuw huurcontract? Bezorg ons de gegevens
1. Wat is een handelshuurovereenkomst?
Een handelshuurovereenkomst is een huurcontract voor een pand dat wordt gebruikt voor een kleinhandelszaak of het bedrijf van een ambachtsman. Het onroerend goed is bestemd voor de exploitatie van een zaak die rechtstreeks in contact staat met klanten.
De huurder kan een natuurlijke persoon of een rechtspersoon (vennootschap, vereniging) zijn.
Toepassingsvoorwaarden (cumulatief)
- Huur van een onroerend goed (of gedeelte ervan)
- Hoofdzakelijk gebruikt voor kleinhandel of ambacht
- Rechtstreeks contact met het publiek in het gehuurde pand
- Handelsactiviteit is het hoofdberoep van de huurder
- Verhuurder gaat akkoord met de handelsbestemming
2. Duur van de handelshuur
De handelshuurwet voorziet een minimumduur van 9 jaar. Een kortere of langere duur is mogelijk, maar onder specifieke voorwaarden:
| Duur | Voorwaarde | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| 9 jaar (standaard) | Onderhandse akte volstaat | Art. 3 Handelshuurwet |
| > 9 jaar | Notariële akte vereist | Art. 3 Handelshuurwet |
| ≤ 1 jaar (pop-up) | Pop-up Decreet van toepassing (Vlaanderen) | Decreet 17 juni 2016 |
💡 Tot 36 jaar in hetzelfde pand
Na de eerste periode van 9 jaar kun je nog 3 verlengingen bekomen van telkens 9 jaar. In totaal kun je dus 36 jaar in hetzelfde handelspand blijven. Nadien kan een volledig nieuw contract worden afgesloten.
3. Hernieuwing aanvragen: strikte procedure
Het recht op hernieuwing krijg je niet stilzwijgend. Je moet dit schriftelijk aanvragen binnen een strikt tijdsvenster.
⚠️ Kritieke termijn: 18 tot 15 maanden vóór einde huur
De aanvraag tot hernieuwing moet toekomen bij de verhuurder tussen de 18de en de 15de maand vóór het verstrijken van de lopende 9-jarige periode. Niet vroeger en niet later!
Wijze van aanvraag:
- Per aangetekend schrijven, of
- Via gerechtsdeurwaarder (ook op de laatste dag nog geldig)
⚠️ Gevolgen bij laattijdige of ontbrekende aanvraag
De verhuurder kan je aanvraag als nietig beschouwen en je dwingen het pand te verlaten op het einde van de lopende 9 jaar — of nieuwe voorwaarden (hogere huurprijs) afdwingen. Laat je daarom altijd begeleiden door een advocaat.
4. Huurherziening: om de 3 jaar mogelijk
De huurprijs kan om de drie jaar worden herzien, op verzoek van huurder of verhuurder (art. 6 Handelshuurwet). Dit kan enkel tijdens de laatste 3 maanden van elke driejarige periode.
De herziening moet gebaseerd zijn op nieuwe omstandigheden:
- Verandering in de omgeving (nieuwe winkels, infrastructuur)
- Wijziging in de staat van het lokaal
- Algemene economische evolutie
De normale huurwaarde moet minstens 15% hoger of lager liggen dan de contractuele huur om een herziening te rechtvaardigen. Bij onenigheid beslist de vrederechter.
5. Registratie van het huurcontract
Huurder en verhuurder zijn verplicht de handelshuurovereenkomst te registreren binnen 4 maanden na ondertekening.
Registratierechten: 0,2%
De registratierechten bedragen 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en lasten voor de volledige duur van het contract.
Registreren kan online via MyRent, per post of op het registratiekantoor. In het contract kan worden bepaald welke partij de registratie uitvoert en de kosten draagt.
6. Verplichtingen van de huurder
Als huurder heb je de volgende wettelijke verplichtingen:
1. Huur tijdig betalen
Je betaalt de huur en lopende lasten (water, elektriciteit) volgens de contractuele afspraken. Bij wanbetaling kan de verhuurder ontbinding van het contract en uitzetting vorderen.
2. Bestemming respecteren
Het pand mag enkel worden gebruikt voor de activiteit die in het contract is voorzien. Elke wijziging vereist voorafgaande toestemming van de verhuurder.
3. Onderhoud en kleine werken
Je zorgt voor het dagelijks onderhoud. Ruwbouwwerken (muren, dak) vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Je bent vrij om inrichtingen te voorzien voor je activiteit, maar de verhuurder kan bij het einde van de huur eisen dat je deze verwijdert — of ze behouden zonder vergoeding.
4. Pand in goede staat teruggeven
Bij het einde van de huur lever je het pand terug in goede staat. Schade vastgesteld bij de plaatsbeschrijving kan worden verhaald op de waarborg.
💡 Plaatsbeschrijving: wees kritisch
Laat bij aanvang elke smet, kraak en gedateerde staat vastleggen. Bij ontbreken van een plaatsbeschrijving worden gebreken geacht aanwezig te zijn van bij de start — dat kan in je nadeel spelen.
5. Fiscale bijlage huurkosten
Om de huur als beroepskost te kunnen aftrekken, moet je een bijlage toevoegen aan je belastingaangifte. Dit laat de fiscus ook toe te controleren of de verhuurder de juiste onroerende inkomsten aangeeft.
7. Verplichtingen van de verhuurder
1. Pand ter beschikking stellen
De verhuurder stelt het pand (en eventueel materiaal/toebehoren) ter beschikking zodat je je handelsactiviteit kunt uitoefenen.
2. Ruwbouwwerken uitvoeren
Onderhoud van muren en dak valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Hij moet alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn voor de goede werking van je activiteit.
3. Informatie verstrekken
Vóór ondertekening moet de verhuurder informatie verstrekken over:
- EPB-prestaties en energiecertificaat
- Risico's op bodemverontreiniging
- Asbestdiagnose (indien van toepassing)
- Lasten, taksen en belastingen van het gebouw
- Overzicht van werken in de afgelopen 3 jaar
- Raming van nog uit te voeren werken
4. Recht van voorkoop respecteren
Wil de verhuurder het pand verkopen? Dan moet hij de huurder informeren. De huurder heeft een recht van voorkoop en moet geïnformeerd worden over de verkoopsvoorwaarden (prijs, termijn).
8. Overdracht van de handelshuur
De overdracht van een handelshuurovereenkomst kan interessant zijn als je het pand vroegtijdig wilt verlaten zonder verbrekingsvergoeding te betalen.
Principe: overdracht kan niet worden verboden
De verhuurder kan de overdracht niet verbieden wanneer deze samen gebeurt met de overdracht of verhuring van de handelszaak. De overnemer moet wel een gelijkaardige handel bedrijven. Uitzondering: als de verhuurder (of zijn familie) een gedeelte van het onroerend goed bewoont, blijft een contractueel verbod wél gelden.
Procedure bij contractueel verbod:
- Bezorg de verhuurder het ontwerp van de overdrachtsakte per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot
- De verhuurder kan binnen 30 dagen gemotiveerd verzet aantekenen
- Geen reactie binnen 30 dagen = stilzwijgende instemming
- Bij betwisting: de huurder kan binnen 15 dagen naar de rechtbank stappen
⚠️ Let op: 2-jarenregel
Het verzet van de verhuurder is gegrond wanneer de huurder de handel nog geen 2 jaar uitoefent, of de hernieuwing minder dan 2 jaar geleden heeft verkregen.
Gevolgen van de overdracht: De rechten en plichten uit de huurovereenkomst gaan over op de overnemer. De oorspronkelijke huurder blijft echter hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen uit de oorspronkelijke huur.
9. Onderhuur
De huurder heeft in principe het recht om (een deel van) het pand onder te verhuren, tenzij het huurcontract dit uitdrukkelijk verbiedt.
10. Uitzettingsvergoeding
Weigert de verhuurder de hernieuwing of beëindigt hij het contract voortijdig? Dan is een uitzettingsvergoeding verschuldigd aan de huurder.
| Situatie | Vergoeding |
|---|---|
| Handelsfonds kan worden overgedragen | Waarde van het huurrecht |
| Handelsfonds gaat definitief verloren | Waarde van het volledige handelsfonds |
| Standaard weigering hernieuwing | Minimum 3 jaar huur + volledige schadevergoeding |
De deskundige houdt rekening met: soort activiteit, huurmarkt in de wijk, kwaliteit van de locatie, overdrachtskosten, verhuiskosten, ontslagkosten personeel, verlies van activiteit, en beëindiging van lopende contracten.
Geen uitzettingsvergoeding verschuldigd bij:
- Pand is onbewoonbaar of staat op de slooplijst
- Huurder is zijn verplichtingen ernstig niet nagekomen
- Huurder voldoet niet meer aan de voorwaarden voor handelshuur
11. Huurwaarborg
De wet regelt de waarborg voor handelshuur niet specifiek. De verhuurder is vrij om een waarborg te eisen. Gebruikelijke vormen zijn:
- Storting van één of meer maanden huur op een geblokkeerde rekening
- Bankgarantie
- Persoonlijke of hoofdelijke borgstelling (door een persoon of onderneming)
De voorwaarden moeten in het huurcontract worden opgenomen.
12. Toepasselijke wetgeving
Wettelijke bronnen
- Art. 1708-1762bis Oud Burgerlijk Wetboek: algemene huurregels
- Wet 30 april 1951: Handelshuurwet (Oud BW, Boek III, Titel VIII, Hfdst. II, Afd. IIbis)
- Art. 10-11bis: overdracht van handelshuur
- Pop-up Decreet 17 juni 2016: korte handelshuur ≤ 1 jaar (Vlaanderen)
⚖️ Laat je begeleiden door een jurist
Je handelshuurcontract is je belangrijkste investering — het is meer dan een vodje papier! Wij adviseren steeds om de tekst van je contract te laten toetsen door een jurist. Zij kunnen bewoordingen beter accentueren, evenwichtiger maken, en je beschermen tegen valkuilen.
Gerelateerde artikelen en formulieren
- Formulier: Huurcontract gegevens doorgeven
- Formulier: Huurkosten fiscale bijlage
- Verantwoorde beroepskosten
Vragen over je handelshuurcontract?
Wij helpen je graag bij de fiscale verwerking van je huurkosten en verwijzen je door naar gespecialiseerde juristen voor contractuele ondersteuning.
✓ Wet van 30 april 1951 (Handelshuurwet)
✓ Oud Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis
✓ Pop-up Decreet 17 juni 2016 (Vlaanderen)
✓ Justel geconsolideerde wetgeving (ejustice.just.fgov.be)
Alle wettelijke verwijzingen zijn gecontroleerd op juistheid en actualiteit. AI werd uitsluitend ingezet voor structuur, opmaak en formulering — NIET voor juridische interpretatie. Voor contractueel advies: raadpleeg steeds een gespecialiseerde jurist.
© 2025 Fisc@West BV · Boekhouder123.be · Erkend accountantskantoor ITAA
HANDELSHUUR: KEN JE RECHTEN EN PLICHTEN ALS HUURDER OF VERHUURDER
Praktische gids over duur, hernieuwing, huurherziening, overdracht en uitzettingsvergoeding
De handelshuurwet beschermt ondernemers die een pand huren voor hun kleinhandel of ambacht. Ze garandeert een minimumduur van 9 jaar, een recht op hernieuwing, en bescherming bij verkoop van het pand. Maar let op: strikte termijnen en formaliteiten bepalen of je je rechten behoudt of verliest.
Wettelijke basis: Wet van 30 april 1951 (Handelshuurwet) · Oud Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis · Pop-up Decreet 17 juni 2016 (Vlaanderen)
1. WAT IS EEN HANDELSHUUROVEREENKOMST?
Een handelshuurovereenkomst is een huurcontract voor een pand dat wordt gebruikt voor een kleinhandelszaak of het bedrijf van een ambachtsman. Het onroerend goed is bestemd voor de exploitatie van een zaak die rechtstreeks in contact staat met klanten.
Toepassingsvoorwaarden (cumulatief):
- Huur van een onroerend goed (of gedeelte ervan)
- Hoofdzakelijk gebruikt voor kleinhandel of ambacht
- Rechtstreeks contact met het publiek in het gehuurde pand
- Handelsactiviteit is het hoofdberoep van de huurder
- Verhuurder gaat akkoord met de handelsbestemming
2. DUUR VAN DE HANDELSHUUR
De handelshuurwet voorziet een minimumduur van 9 jaar.
Overzicht duur en voorwaarden:
9 jaar (standaard): Onderhandse akte volstaat (Art. 3 Handelshuurwet)
Meer dan 9 jaar: Notariële akte vereist (Art. 3 Handelshuurwet)
1 jaar of minder (pop-up): Pop-up Decreet van toepassing - Vlaanderen (Decreet 17 juni 2016)
Tot 36 jaar in hetzelfde pand: Na de eerste periode van 9 jaar kun je nog 3 verlengingen bekomen van telkens 9 jaar. In totaal kun je dus 36 jaar in hetzelfde handelspand blijven.
3. HERNIEUWING AANVRAGEN: STRIKTE PROCEDURE
Het recht op hernieuwing krijg je NIET stilzwijgend. Je moet dit schriftelijk aanvragen.
KRITIEKE TERMIJN: De aanvraag moet toekomen bij de verhuurder tussen de 18de en de 15de maand vóór het verstrijken van de lopende 9-jarige periode. Niet vroeger en niet later!
Wijze van aanvraag:
- Per aangetekend schrijven, of
- Via gerechtsdeurwaarder (ook op de laatste dag nog geldig)
Gevolgen bij laattijdige of ontbrekende aanvraag: De verhuurder kan je aanvraag als nietig beschouwen en je dwingen het pand te verlaten op het einde van de lopende 9 jaar — of nieuwe voorwaarden (hogere huurprijs) afdwingen.
4. HUURHERZIENING: OM DE 3 JAAR MOGELIJK
De huurprijs kan om de drie jaar worden herzien, op verzoek van huurder of verhuurder (art. 6 Handelshuurwet). Dit kan enkel tijdens de laatste 3 maanden van elke driejarige periode.
De herziening moet gebaseerd zijn op nieuwe omstandigheden:
- Verandering in de omgeving (nieuwe winkels, infrastructuur)
- Wijziging in de staat van het lokaal
- Algemene economische evolutie
De normale huurwaarde moet minstens 15% hoger of lager liggen dan de contractuele huur. Bij onenigheid beslist de vrederechter.
5. REGISTRATIE VAN HET HUURCONTRACT
Huurder en verhuurder zijn verplicht de handelshuurovereenkomst te registreren binnen 4 maanden na ondertekening.
Registratierechten: 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en lasten voor de volledige duur van het contract.
Registreren kan online via MyRent (financien.belgium.be), per post of op het registratiekantoor.
6. VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER
1. Huur tijdig betalen
Je betaalt de huur en lopende lasten volgens de contractuele afspraken. Bij wanbetaling kan de verhuurder ontbinding en uitzetting vorderen.
2. Bestemming respecteren
Het pand mag enkel worden gebruikt voor de activiteit die in het contract is voorzien. Elke wijziging vereist voorafgaande toestemming.
3. Onderhoud en kleine werken
Je zorgt voor het dagelijks onderhoud. Ruwbouwwerken (muren, dak) vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
4. Pand in goede staat teruggeven
Bij het einde van de huur lever je het pand terug in goede staat.
5. Fiscale bijlage huurkosten
Om de huur als beroepskost te kunnen aftrekken, moet je een bijlage toevoegen aan je belastingaangifte.
7. VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER
1. Pand ter beschikking stellen
De verhuurder stelt het pand en eventueel materiaal ter beschikking voor je handelsactiviteit.
2. Ruwbouwwerken uitvoeren
Onderhoud van muren en dak valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
3. Informatie verstrekken
Vóór ondertekening moet de verhuurder informatie verstrekken over: EPB-prestaties, risico's op bodemverontreiniging, asbestdiagnose, lasten en taksen, overzicht werken afgelopen 3 jaar, raming nog uit te voeren werken.
4. Recht van voorkoop respecteren
Bij verkoop van het pand heeft de huurder een recht van voorkoop.
8. OVERDRACHT VAN DE HANDELSHUUR
De verhuurder kan de overdracht niet verbieden wanneer deze samen gebeurt met de overdracht of verhuring van de handelszaak. De overnemer moet wel een gelijkaardige handel bedrijven.
Uitzondering: als de verhuurder (of zijn familie) een gedeelte van het onroerend goed bewoont, blijft een contractueel verbod wél gelden.
Procedure bij contractueel verbod:
- Bezorg de verhuurder het ontwerp van de overdrachtsakte per aangetekend schrijven
- De verhuurder kan binnen 30 dagen gemotiveerd verzet aantekenen
- Geen reactie binnen 30 dagen = stilzwijgende instemming
- Bij betwisting: de huurder kan binnen 15 dagen naar de rechtbank stappen
Let op 2-jarenregel: Het verzet van de verhuurder is gegrond wanneer de huurder de handel nog geen 2 jaar uitoefent, of de hernieuwing minder dan 2 jaar geleden heeft verkregen.
9. ONDERHUUR
De huurder heeft in principe het recht om (een deel van) het pand onder te verhuren, tenzij het huurcontract dit uitdrukkelijk verbiedt.
10. UITZETTINGSVERGOEDING
Weigert de verhuurder de hernieuwing of beëindigt hij het contract voortijdig? Dan is een uitzettingsvergoeding verschuldigd aan de huurder.
Bedrag uitzettingsvergoeding:
- Handelsfonds kan worden overgedragen: waarde van het huurrecht
- Handelsfonds gaat definitief verloren: waarde van het volledige handelsfonds
- Standaard weigering hernieuwing: minimum 3 jaar huur + volledige schadevergoeding
Geen uitzettingsvergoeding bij:
- Pand is onbewoonbaar of staat op de slooplijst
- Huurder is zijn verplichtingen ernstig niet nagekomen
- Huurder voldoet niet meer aan de voorwaarden voor handelshuur
11. HUURWAARBORG
De wet regelt de waarborg voor handelshuur niet specifiek. Gebruikelijke vormen zijn:
- Storting van één of meer maanden huur op een geblokkeerde rekening
- Bankgarantie
- Persoonlijke of hoofdelijke borgstelling
12. TOEPASSELIJKE WETGEVING
• Art. 1708-1762bis Oud Burgerlijk Wetboek: algemene huurregels
• Wet 30 april 1951: Handelshuurwet (Oud BW, Boek III, Titel VIII, Hfdst. II, Afd. IIbis)
• Art. 10-11bis: overdracht van handelshuur
• Pop-up Decreet 17 juni 2016: korte handelshuur ≤ 1 jaar (Vlaanderen)
ADVIES: LAAT JE BEGELEIDEN DOOR EEN JURIST
Je handelshuurcontract is je belangrijkste investering — het is meer dan een vodje papier! Wij adviseren steeds om de tekst van je contract te laten toetsen door een jurist.
BRONNEN:
• Wet van 30 april 1951 (Handelshuurwet)
• Oud Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis
• Pop-up Decreet 17 juni 2016 (Vlaanderen)
• Justel geconsolideerde wetgeving (ejustice.just.fgov.be)
© 2025 Fisc@West BV · Boekhouder123.be · Erkend accountantskantoor ITAA