Vastgoed kopen met een vennootschap: Slimme zet of valkuil?

Het investeren in vastgoed via een vennootschap is voor veel ondernemers een aantrekkelijke piste. De mogelijkheid tot fiscale optimalisatie, gecombineerd met zakelijke controle over onroerende goederen, maakt het tot een interessante optie. Toch vereist deze keuze een grondige afweging van zowel fiscale als juridische implicaties. In dit artikel analyseren we de voordelen, nadelen en aandachtspunten van vastgoedverwerving via de vennootschap, inclusief vruchtgebruikconstructies, het alternatief van het opstalrecht, en het aankopen in onverdeeldheid.

 

Privé-aankoop: eenvoud en flexibiliteit

Voordelen:

  • Geen meerwaardebelasting na 5 jaar bezit.

  • Eenvoudigere verkoopstructuur.

  • Belast op kadastraal inkomen + 40%, niet op werkelijke huurinkomsten, op voorwaarde dat de huur inkomsten niet als beroepskosten door de huurder ingebracht worden.

Nadelen:

  • Geen afschrijvingen.

  • Geen aftrek van kosten.

  • Geen gespreide financiering via vennootschap.

  • Indien je als particulier een pand bezit en dit verhuurt aan je eigen vennootschap, riskeer je een herkwalificatie van de huurinkomsten: in plaats van een belasting op het geïndexeerd KI + 40%, kan de fiscus de ontvangen huur (of een deel ervan) als beroepsinkomen kwalificeren.

  • Dergelijke beroepsinkomsten worden belast tegen het progressieve tarief in de personenbelasting, dat kan oplopen tot 50% + gemeentebelasting.

  • Dit gebeurt wanneer de huur hoger ligt dan wat als normaal voor privégebruik wordt beschouwd en het pand professioneel door de vennootschap wordt gebruikt.

Het kan in veel gevallen een piste zijn om toch te overwegen om een vastgoed met de vennootschap te kopen.

Waarom vastgoed aankopen via de vennootschap?

Fiscale voordelen

  • Aftrekbare kosten: Onderhoud, onroerende voorheffing, verzekeringen en andere uitgaven zijn aftrekbaar als beroepskosten.

  • Afschrijvingen: De vennootschap mag het gebouw (niet de grond) afschrijven, wat de belastbare winst verlaagt.

  • Schenken: Vastgoed in een vennootschap kan worden geschonken tegen 3% (Vlaanderen), in tegenstelling tot potentieel 27% privé.

Praktische voordelen

  • Efficiënt herinvesteren van overliquide middelen.

  • Gestructureerde eigendom voor professionele doeleinden.

 

Nadelen en aandachtspunten

Meerwaardebelasting: Bij verkoop wordt het verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de verkoopprijs belast in de vennootschapsbelasting.

Privégebruik: Leidt tot een voordeel van alle aard en dus tot belastingheffing in de personenbelasting.

 

 

Gesplitste aankoop: vruchtgebruik en blote eigendom

Een populaire structuur is de gesplitste aankoop waarbij:

  • De vennootschap het vruchtgebruik verwerft (bv. voor 20 jaar);

  • De bedrijfsleider privé de blote eigendom verwerft.

Voordelen:

  • De vennootschap draagt het grootste deel van de kost.

  • De bedrijfsleider verkrijgt na afloop de volle eigendom zonder bijkomende belasting.

Voorwaarden voor fiscale aanvaarding:

  • Professioneel gebruik door de vennootschap.

  • Correcte waardering van het vruchtgebruik op basis van economisch verantwoorde parameters.

Let op: Indien de waardering van het vruchtgebruik kunstmatig hoog is, kan de fiscus dit als voordeel van alle aard beschouwen (personenbelasting en RSZ).

Kostenverdeling:

  • Gewoon onderhoud: ten laste van de vennootschap.

  • Grove herstellingen: in principe voor de blote eigenaar, tenzij anders overeengekomen in de akte.

Referentie: art. 3.154, §3 BW

 

Waardering van het vruchtgebruik

Er is geen uniforme wettelijke methode. De fiscus hanteert een eigen eenvoudige methode, maar de belastingplichtige mag een economisch onderbouwd model gebruiken.

Aanbevolen:

  • Rekening houden met markthuurwaarde, duur van het vruchtgebruik, investeringskost en rendement.

  • Laat een onafhankelijke waardering uitvoeren.

 

Alternatief: Recht van opstal

Een recht van opstal is nuttig wanneer de vennootschap het gebouw financiert en opricht op een grond in privébezit van de bedrijfsleider.

Voordelen:

  • Vennootschap is tijdelijk eigenaar van de opstallen.

  • Duidelijkheid over eigendomsverdeling en kostentoewijzing.

Nadeel:

  • Bij afloop van het opstalrecht moet de vennootschap vergoed worden voor de waarde van de opstallen (geen vaste waarderingsmethode).

 

Alternatief 2: onroerend goed kopen in onverdeeldheid

Een alternatieve structuur is de aankoop in onverdeeldheid door de bedrijfsleider en de vennootschap. Hierbij kopen beide partijen samen een eigendom, elk voor een onverdeeld aandeel.

Eigendom en lasten:

  • Rechten en verplichtingen zijn proportioneel verdeeld volgens het aandeel.

  • Indien de vennootschap het grootste deel bezit, draagt zij de grootste lasten.

Voordeel:

  • Uittreding uit onverdeeldheid kan later onderling gebeuren tegen een verlaagd registratierecht van 2,5%.

Let op:

  • Bij uittreding realiseert de vennootschap een meerwaarde: verkoopprijs min boekhoudkundige waarde.

  • Deze meerwaarde is belastbaar in de vennootschapsbelasting.

  • Gespreide taxatie van deze meerwaarde is enkel mogelijk mits voldaan wordt aan specifieke voorwaarden (bv. herinvestering).

 

 

Privégebruik van vastgoed in de vennootschap

Wanneer een bedrijfsleider gratis gebruik maakt van een onroerend goed van de vennootschap, wordt dit beschouwd als een voordeel van alle aard, berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (geïndexeerd KI × 100/60 × 2).

De terbeschikkingstelling maakt deel uit van het loonpakket, en de gemaakte kosten zijn in principe aftrekbare loonkosten voor de vennootschap. Dit staat bekend als de bezoldigingstheorie.

Aandachtspunten:

  • De vennootschap moet kunnen aantonen dat het voordeel deel uitmaakt van een verantwoorde bezoldiging voor prestaties van de bedrijfsleider.

  • Documentatie is cruciaal. Werk met een bezoldigingsverslag waarin de verloning, inclusief gratis woonst, wordt gemotiveerd.

  • Laat dit verslag goedkeuren door de algemene vergadering en verwijs ernaar in de notulen.

  • Vergeet niet het voordeel correct aan te geven in de personenbelasting.

Extra voorzichtigheid bij vruchtgebruik: Indien de vennootschap enkel het vruchtgebruik bezit, en het goed na afloop aanwast bij de bedrijfsleider, verdwijnen de waarde en het potentieel rendement uit de vennootschap. Dit kan de aftrekbaarheid van kosten in het gedrang brengen.

Rechtspraak: Het Hof van Cassatie erkent dat dergelijke voordelen in principe aftrekbaar zijn, op voorwaarde dat de prestaties en de loonpolitiek correct verantwoord zijn.

 

Besluit

Vastgoed kopen via een vennootschap is fiscaal en strategisch interessant, mits het pand een beroepsmatige functie vervult en de waardering van vruchtgebruik of opstal correct onderbouwd is. Ook aankoop in onverdeeldheid kan een werkbaar alternatief zijn met specifieke fiscale voordelen en aandachtspunten. Houd wel rekening met de fiscale gevolgen indien een bedrijfsleider privé gebruik maakt van vastgoed dat aan de vennootschap toebehoort.

De keuze tussen privé, vennootschap of een combinatie hangt af van de bestemming van het vastgoed, je financiële situatie en langetermijndoelen.

Laat steeds een grondige analyse maken en werk samen met een boekhouder of jurist om jouw structuur correct op te zetten. Enkel zo vermijd je fiscale verrassingen en optimaliseer je jouw investering op lange termijn.