Vastgoed kopen met een vennootschap: slimme zet of valkuil?

Fiscale optimalisatie, vruchtgebruik en onverdeeldheid – de juridische realiteit achter vastgoed in je BV

---

Het investeren in vastgoed via een vennootschap is voor veel ondernemers een aantrekkelijke piste. De mogelijkheid tot fiscale optimalisatie, gecombineerd met zakelijke controle over onroerende goederen, maakt het tot een interessante optie. Toch vereist deze keuze een grondige afweging van zowel fiscale als juridische implicaties. In dit artikel analyseren we de voordelen, nadelen en aandachtspunten, inclusief vruchtgebruikconstructies, het alternatief van het opstalrecht en de aankoop in onverdeeldheid.

1. Privé-aankoop: eenvoud en flexibiliteit

Wanneer je als particulier vastgoed aankoopt, geniet je van enkele belangrijke voordelen. Na vijf jaar bezit is er geen meerwaardebelasting verschuldigd bij verkoop. De verkoopstructuur is eenvoudiger dan bij een vennootschap. Bovendien word je belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, en niet op de werkelijke huurinkomsten – althans zolang de huurder de huur niet als beroepskost inbrengt.

Daar staan echter nadelen tegenover: geen afschrijvingsmogelijkheden, geen aftrek van kosten, en geen gespreide financiering via de vennootschap.

2. Waarom vastgoed aankopen via de vennootschap?

Fiscale voordelen:

• Aftrekbare kosten: Onderhoud, onroerende voorheffing, verzekeringen en andere uitgaven zijn aftrekbaar als beroepskosten.
• Afschrijvingen: De vennootschap mag het gebouw (niet de grond) afschrijven, wat de belastbare winst verlaagt.
• Schenken: Aandelen van een familiale vennootschap kunnen in Vlaanderen geschonken worden tegen 0% schenkbelasting (art. 2.8.6.0.3 VCF), mits voldaan aan de activiteits- en participatievoorwaarden. Voor gewone roerende schenkingen geldt 3% in rechte lijn.

Praktische voordelen:

• Efficiënt herinvesteren van overliquide middelen
• Gestructureerde eigendom voor professionele doeleinden

3. Gesplitste aankoop: vruchtgebruik en blote eigendom

Een populaire structuur is de gesplitste aankoop waarbij de vennootschap het vruchtgebruik verwerft (bijvoorbeeld voor 20 jaar) en de bedrijfsleider privé de blote eigendom verwerft. De vennootschap draagt het grootste deel van de kost, en de bedrijfsleider verkrijgt na afloop de volle eigendom zonder bijkomende belasting.

Voorwaarden voor fiscale aanvaarding:

• Professioneel gebruik door de vennootschap
• Correcte waardering van het vruchtgebruik op basis van economisch verantwoorde parameters

Kostenverdeling volgens nieuw goederenrecht (sinds 1 september 2021):

• Onderhoudsherstellingen: ten laste van de vruchtgebruiker (art. 3.153 BW)
• Grove herstellingen: ten laste van de blote eigenaar, maar de vruchtgebruiker kan proportioneel bijdragen (art. 3.154, §3 BW)

Wettelijke basis: Art. 3.153-3.154 Burgerlijk Wetboek (Wet van 4 februari 2020 houdende Boek 3 "Goederen", BS 17 maart 2020, inwerkingtreding 1 september 2021)

4. Waardering van het vruchtgebruik

Er is geen uniforme wettelijke methode voor de waardering van vruchtgebruik. De fiscus hanteert een eigen vereenvoudigde methode, maar de belastingplichtige mag een economisch onderbouwd model gebruiken.

5. Alternatief: recht van opstal

Een recht van opstal is nuttig wanneer de vennootschap het gebouw financiert en opricht op een grond die in privébezit is van de bedrijfsleider. De vennootschap is tijdelijk eigenaar van de opstallen, met duidelijkheid over eigendomsverdeling en kostentoewijzing.

Nadeel: Bij afloop van het opstalrecht moet de vennootschap vergoed worden voor de waarde van de opstallen. Er is geen vaste wettelijke waarderingsmethode, wat discussie met de fiscus kan opleveren.

6. Alternatief: aankoop in onverdeeldheid

Een alternatieve structuur is de aankoop in onverdeeldheid door de bedrijfsleider en de vennootschap. Hierbij kopen beide partijen samen een eigendom, elk voor een onverdeeld aandeel.

Eigendom en lasten:

• Rechten en verplichtingen zijn proportioneel verdeeld volgens het aandeel
• Indien de vennootschap het grootste deel bezit, draagt zij de grootste lasten

7. Privégebruik van vastgoed in de vennootschap

Wanneer een bedrijfsleider gratis gebruik maakt van een onroerend goed van de vennootschap, wordt dit beschouwd als een voordeel van alle aard.

De terbeschikkingstelling maakt deel uit van het loonpakket, en de gemaakte kosten zijn in principe aftrekbare loonkosten voor de vennootschap. Dit staat bekend als de bezoldigingstheorie.

8. Besluit

Vastgoed kopen via een vennootschap is fiscaal en strategisch interessant, mits het pand een beroepsmatige functie vervult en de waardering van vruchtgebruik of opstal correct onderbouwd is. Ook aankoop in onverdeeldheid kan een werkbaar alternatief zijn, maar let op de recente rechtspraak inzake het verkooprecht bij NV's. Houd steeds rekening met de fiscale gevolgen indien een bedrijfsleider privé gebruik maakt van vastgoed dat aan de vennootschap toebehoort.

De keuze tussen privé, vennootschap of een combinatie hangt af van de bestemming van het vastgoed, je financiële situatie en langetermijndoelen.

---

Gerelateerde artikelen:

• Gratis wonen – Voordeel alle aard berekenen
• Huur thuiskantoor – Herkwalificatierisico
• Vennootschap – Waarom en wanneer?

---

Geraadpleegde bronnen:
• Art. 3.141, 3.153-3.154, 3.156 Burgerlijk Wetboek (Boek 3 "Goederen")
• Art. 36, §1 WIB 1992 – Voordelen van alle aard
• Art. 18, §3, punt 2 KB/WIB 92 – Forfaitaire raming gratis woning (KB 7 december 2018)
• Art. 49 WIB 1992 – Aftrekbaarheid beroepskosten
• Art. 2.8.6.0.3 VCF – Schenking familiale vennootschap
• Art. 2.9.1.0.4 en 2.10.1.0.1 VCF – Verkooprecht en verdeelrecht
• Hof van Cassatie 13 november 2014 – Bezoldigingstheorie
• Grondwettelijk Hof 20 januari 2022 – Uitonverdeeldheidtreding NV
• Circulaire 2018/C/57 – Forfaitaire raming voordeel alle aard woning

Laatste update: januari 2025 | © Fisc@West BV – ITAA erkend accountantskantoor (BE 0562.845.171)