Kun je verhuren met BTW? 

 

Er is een systeem van optionele btw-verhuur. Hiermee kunnen eigenaar en huurder overeenkomen om de huur van een gebouw aan btw te onderwerpen, op voorwaarde dat de huurder het gebouw voor economische doeleinden gebruikt. Deze methode wordt soms gekozen om de van BTW-recuperatie te kunnen genieten, in ruil voor het rekenen van  BTW over de verkregen omzet.

Nieuwe gebouwen opgericht na 01/10/2018

De optionele btw-verhuur is beperkt tot gebouwen die zijn opgericht na 1 oktober 2018. Het is voldoende dat de btw over de oprichtingswerken pas ná die datum opeisbaar wordt.

Voorbereidende handelingen, zoals het tekenen van bouwplannen, afbraak of grondwerken, worden niet beschouwd als oprichtingswerken en mogen dus eerder worden uitgevoerd.

Een keerzijde van de optionele btw-verhuur van gebouwen is de verlenging van de btw-herzieningstermijn voor die gebouwen van 15 naar 25 jaar. Hoe deze verlenging in de praktijk moet worden toegepast, is nog niet volledig duidelijk. We wachten nog op een afzonderlijk koninklijk besluit en administratieve commentaren hierover.

Verhuur met BTW van Opslagruimtes

Een gebouw geldt als opslagruimte zodra het voor meer dan 50% wordt gebruikt voor goederenopslag. Bovendien mag er een beperkte verkoopruimte worden ingericht, gedefinieerd als niet meer dan 10% van de totale ruimte.

Dit biedt kansen voor bestaande magazijnen waarvoor de btw eerder niet kon worden afgetrokken omdat ze niet voldeden aan het 90%-criterium ( oud criterium). Door de versoepelde criteria kunt u mogelijk een deel van de niet afgetrokken btw recupereren, afhankelijk van de concrete uitwerking van de herzieningstermijnen.

Let op dat contracten voor de verhuur van opslagruimtes die starten vanaf 1 januari 2019 in een B2C-relatie automatisch onder btw vallen. In een B2B-situatie moeten partijen opteren voor de toepassing van de btw.

Voor bestaande huurcontracten die nu al verplicht aan btw zijn onderworpen (rekening houdend met de huidige 10%-grens) verandert er niets. Deze blijven aan btw onderworpen zolang de huidige overeenkomst loopt.

 

Verhuren van garages, staanplaatsen, autostallingen

In België is de verhuur van autostaanplaatsen en garages in principe altijd aan btw onderworpen, tenzij ze samen met een woning worden verhuurd of tenzij de verhuurder kan opteren voor de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen.

Verhuur Samen met een Woning

Wanneer een garage of autostaanplaats samen met een woning wordt verhuurd, en deze onderdelen als één geheel worden beschouwd, blijft de verhuur vrijgesteld van btw. Dit betekent dat de huurder geen aparte huurprijs betaalt voor de garage of staanplaats, maar dat deze is inbegrepen in de huurprijs van de woning.

Standalone Verhuur

Wanneer een garage of autostaanplaats afzonderlijk wordt verhuurd, zonder gekoppeld te zijn aan de verhuur van een woning, is de verhuur automatisch aan btw onderworpen. Dit geldt zowel voor particulieren als voor bedrijven die de garage of staanplaats huren. dit kan  in sommige gevallen worden vermeden door gebruik te maken van de kleine ondernemingsregeling: Verhuurders die onder de kleine ondernemingsregeling vallen (met een jaarlijkse omzet van minder dan €25.000) kunnen ervoor kiezen om gebruik te maken van de btw-vrijstelling voor kleine ondernemingen. Dit betekent dat zij geen btw hoeven aan te rekenen op hun verhuurdiensten, inclusief de verhuur van garages en autostaanplaatsen. Dit moet dan wel van tevoren zijn aangevraagd.

 

Kortdurende verhuur

Huurovereenkomsten van hoogstens zes maanden zullen in principe automatisch aan btw onderworpen worden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de kortdurende verhuur van feestzalen of vergaderruimtes.

Er gelden echter enkele belangrijke uitzonderingen, zoals de verhuur:

• voor bewoning,
• aan particulieren die het gebouw voor privédoeleinden gebruiken,
• aan vzw’s of bepaalde instellingen die vrijgesteld zijn van btw.

Wordt de regeling op deze wijze ingevoerd, dan zal een verhuurder van bijvoorbeeld een feestzaal, die geen bijkomende diensten verstrekt, afhankelijk van de hoedanigheid van zijn klant soms wel en soms geen btw moeten aanrekenen.

 

Het  moet  duidelijk aijn dat de verhuur van privéwoningen  en klassieke commerciële huur vrijgesteld blijven van btw.

 

Ter volledigheid: de terbeschikkingstelling van vakantiehuizen is een aparte dossier