BTW · December 2025

BTW verlegd in de bouw: hoe werkt het?

Voorwaarden, factuurvermeldingen en de regels sinds 2023

Als aannemer hoef je niet altijd BTW aan te rekenen. Bij werken in onroerende staat voor een BTW-plichtige klant verleg je de heffing: jij factureert zonder BTW, de klant geeft de BTW aan en trekt ze meteen af. Nuloperatie voor hem, minder risico voor jou — mits je de regels correct toepast.

1. Wanneer mag je BTW verleggen?

De verlegging van heffing is verplicht als aan drie voorwaarden is voldaan:

Voorwaarde Toelichting
1. Werken in onroerende staat Bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen, afbreken van een onroerend goed — of een roerend goed leveren én zodanig aanbrengen dat het onroerend wordt
2. BTW-nummer van de klant De afnemer deelt zijn geldig BE-BTW-nummer mee
3. Periodieke BTW-aangiften De afnemer dient periodieke BTW-aangiften in (maand- of kwartaalaangifte)

⚠️ Let op: niet iedereen met een BTW-nummer komt in aanmerking

Kleine ondernemingen (vrijstellingsregeling art. 56bis) en forfaitaire landbouwers hebben wel een BTW-nummer, maar dienen geen periodieke aangiften in. Voor hen mag je de BTW niet verleggen — je rekent gewoon 21% (of 6%) aan.

2. Wat zijn "werken in onroerende staat"?

Het begrip is ruimer dan je denkt. Artikel 20 KB nr. 1 somt op:

  • Bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen, afbreken
  • Levering met plaatsing van materialen die onroerend worden (bv. keuken, sanitair, CV-installatie)
  • Tuinwerken (aanleg, onderhoud)
  • Schoonmaak van gebouwen

💡 Verschil met 6%-tarief

Voor het verlaagd BTW-tarief van 6% gelden strengere voorwaarden (woning ouder dan 10 jaar, particuliere bewoning). Voor de verleggingsregeling tellen tuinwerken en schoonmaak wél mee — in tegenstelling tot het 6%-tarief.

3. Verplichte factuurvermelding (sinds 2023)

Sinds 1 januari 2023 moet je op elke factuur met BTW-verlegging de volgende tekst vermelden:

📋 Verplichte factuurvermelding

"Verlegging van heffing. Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand na de ontvangst van de factuur, wordt de afnemer geacht te erkennen dat hij een belastingplichtige is gehouden tot de indiening van periodieke aangiften. Als die voorwaarde niet vervuld is, is de afnemer ten aanzien van die voorwaarde aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten."

Waarom deze tekst? Als de klant binnen één maand niet betwist, ben jij als aannemer gevrijwaard van aansprakelijkheid voor de BTW. De klant wordt dan zelf aansprakelijk als achteraf blijkt dat hij geen periodieke aangiften indient.

💡 Praktische tip

Strikt genomen is deze vermelding enkel verplicht voor afnemers die mogelijk geen periodieke aangiften indienen. Maar in de praktijk raden we aan deze tekst altijd te vermelden bij BTW-verlegging — "better safe than sorry".

4. Hoe verwerk je dit in de BTW-aangifte?

Als aannemer (dienstverrichter)

Rooster Wat vermeld je?
Rooster 45 Maatstaf van heffing (bedrag excl. BTW) van je uitgaande facturen met verlegging

Als afnemer (klant)

Rooster Wat vermeld je?
Rooster 87 Maatstaf van heffing (bedrag excl. BTW)
Rooster 56 Verschuldigde BTW (21% of 6% van rooster 87)
Rooster 59 Aftrekbare BTW (zelfde bedrag als rooster 56, indien volledig recht op aftrek)

Resultaat: De klant geeft de BTW aan én trekt ze in dezelfde aangifte af — een nuloperatie (mits volledig recht op aftrek).

5. Bijzondere situaties

Buitenlandse aannemers

Is de aannemer niet in België gevestigd? Dan geldt een andere rechtsgrond: art. 51, §2, 5° BTW-Wetboek. De voorwaarden voor de afnemer zijn vergelijkbaar, maar deze regel is (voorlopig) niet in dezelfde zin gewijzigd als art. 20 KB nr. 1.

Factuurvermelding voor buitenlandse aannemers: "BTW verlegd, art. 51, §2, 5° WBTW"

Buitenlandse afnemers met Belgische BTW-registratie

Nieuw sinds 2023: De verleggingsregeling geldt nu ook voor buitenlandse afnemers met een directe BTW-registratie in België (zonder aansprakelijke vertegenwoordiger). Voorwaarde blijft: de afnemer moet periodieke BTW-aangiften indienen in België.

6. Checklist: BTW verleggen of niet?

Doorloop deze vragen:

  • ☐ Betreft het werken in onroerende staat (incl. tuin, schoonmaak)?
  • ☐ Heeft de klant een geldig BE-BTW-nummer meegedeeld?
  • ☐ Dient de klant periodieke BTW-aangiften in?
  • ☐ Heb je de verplichte factuurvermelding opgenomen?

Alle vakjes aangevinkt? → Factureer zonder BTW, vermeld "Verlegging van heffing" + de volledige wettekst.
Één of meer vakjes niet aangevinkt? → Factureer met BTW (21% of 6% indien van toepassing).

Gerelateerde onderwerpen

Twijfel over BTW-verlegging bij jouw facturen?

De regels zijn complex en de gevolgen van fouten zijn groot. Neem contact op voor een concrete analyse van jouw situatie.

DISCLAIMER — GEBRUIK AI-ONDERSTEUNING

Dit artikel werd opgesteld met ondersteuning van geavanceerde AI-technologie (Claude Opus 4.5). De juridische inhoud is geverifieerd tegen officiële Belgische fiscale bronnen:

  • ✓ Art. 51, §2, 5° BTW-Wetboek (verlegging niet-Belgische dienstverrichter)
  • ✓ Art. 20 KB nr. 1 van 29.12.1992 (werken in onroerende staat — definitie en verlegging)
  • ✓ Art. 56bis BTW-Wetboek (vrijstellingsregeling kleine ondernemingen)
  • ✓ Wijziging KB nr. 1 — inwerkingtreding 01.01.2023 (uitbreiding directe registraties + factuurvermelding)
  • ✓ FOD Financiën — Intervat handleiding (roosters 45, 56, 59, 87)

Alle wettelijke verwijzingen, bedragen en voorwaarden zijn gecontroleerd op juistheid en actualiteit. AI werd uitsluitend ingezet voor structuur, opmaak en formulering — NIET voor juridische interpretatie. Het advies is algemeen van aard; voor specifiek advies afgestemd op uw situatie, contacteer ons kantoor.

Fisc@West BV · December 2025