BTW · December 2025

BTW-tarief van 6% in de bouw: wanneer en hoe?

Voorwaarden, factuurvermelding en bijzondere situaties — volledig overzicht

Renoveren aan 6% BTW in plaats van 21%? Dat scheelt een slok op een borrel. Maar pas op: de voorwaarden zijn strikt en de controles nemen toe. Deze gids helpt je als aannemer én als bouwheer om het juiste tarief toe te passen.

1. De vier basisvoorwaarden

Het verlaagd BTW-tarief van 6% is enkel van toepassing als aan alle vier voorwaarden is voldaan:

Voorwaarde Toelichting
1. Woning ≥ 10 jaar oud Eerste ingebruikneming minstens 10 kalenderjaren vóór de eerste factuur
2. Hoofdzakelijk privéwoning Na de werken minstens 50% bestemd voor privébewoning
3. Werken in onroerende staat Omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud — geen reiniging of tuinwerken
4. Factuur aan eindverbruiker Rechtstreeks gefactureerd aan de bewoner/eigenaar (niet via een aannemer-tussenpersoon)

⚠️ Nooit 6% voor fossiele ketels

Sinds 1 januari 2024 is het verlaagd tarief niet meer van toepassing op de installatie van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen (gas, stookolie). Lees meer op onze pagina BTW en fossiele ketels.

2. Hoe bereken je de ouderdom van de woning?

Je kijkt naar het kalenderjaar van eerste ingebruikneming, niet de exacte datum. Dat jaar telt als volledig jaar.

📋 Rekenvoorbeeld

Woning eerste keer bewoond in december 2015.
Eerste factuur renovatiewerken in januari 2025.
Verschil: 2015 → 2025 = 10 kalenderjaren → ✓ 6% BTW mogelijk

Let op: Voor sommige werken (rubriek XXXI KB nr. 20) moet de woning minstens 15 jaar oud zijn. Dit geldt o.a. voor bepaalde energetische werken aan woningen jonger dan 10 jaar.

3. Verplichte factuurvermelding (sinds 2022)

Sinds 1 januari 2022 is het papieren BTW-attest vervangen door een verklaring op de factuur. De klant heeft dan één maand om schriftelijk te betwisten als de voorwaarden niet vervuld zijn.

📋 Verplichte factuurvermelding — standaard (woning ≥ 10 jaar)

"Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21 % van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten."

💡 Tip: energetische werken (woning < 10 jaar)

Voor bepaalde groene investeringen (warmtepomp, zonneboiler, zonnepanelen) aan woningen jonger dan 10 jaar bestaat een afwijkend 6%-tarief. Gebruik dan de aangepaste factuurvermelding met "vijftien of tien jaar" afhankelijk van de situatie. Meer info: Bouwunie — BTW-verlaging groene energie

4. Wat kan wél en wat kan NIET aan 6%?

Werken aan de eigenlijke woning

✓ 6% mogelijk ✗ Altijd 21%
Dakwerken, ramen, deuren
Elektriciteit, sanitair, CV
Vloeren, pleisterwerk, schilderwerk
Keuken met plaatsing
Zonnepanelen met plaatsing
Warmtepomp, zonneboiler
Brandmelders, rookmelders (met plaatsing)
Zonnetenten/luifels (buitenzijde) 		Schoonmaak/reiniging
Tuinaanleg, tuinonderhoud
Afsluitingen, omheiningen, poorten
Zwembaden, sauna's, poolhouse
Architectenhonoraria, studiewerk
Fossiele verwarmingsketels
Zonnewering binnenzijde
Materialen zonder plaatsing

Aanhorigheden: garages, opritten, terrassen

Het 6%-tarief kan ook gelden voor werken aan aanhorigheden van de woning, mits ze "geïntegreerd" zijn — d.w.z. bij de woning horen en een direct nut hebben voor de bewoner.

Element 6% mogelijk? Voorwaarde
Garage / Carport ✓ Ja Geïntegreerd bij de woning (ook vrijstaand in tuin)
Oprit / Pad ✓ Ja Verbindt openbare weg rechtstreeks met woning of aangebouwde garage
Terras ✓ Ja Grenst aan de woning zelf
Muurtje ✓ Ja Grenst aan woning, geen eigenlijke afbakening (bv. windscherm terras)
Parking ✗ Nee Altijd 21%, tenzij de parking meteen de oprit is
Afsluiting / Omheining ✗ Nee Altijd 21%, incl. toegangspoortjes
Zwembad / Sauna ✗ Nee Altijd 21%, incl. aangrenzend terras en poolhouse
Jacuzzi / Bubbelbad ✓ Uitzonderlijk Inhoud < 1.000 liter én geïntegreerd met leidingen

⚠️ Gemengde facturen mogelijk

Op eenzelfde factuur kunnen twee BTW-tarieven voorkomen. Bijvoorbeeld: oprit naar woning (6%) + wandelpad in tuin (21%). Splits de bedragen correct per tarief.

5. Renovatie of nieuwbouw? De controlevalkuil

De BTW-administratie controleert steeds strenger of een "renovatie" eigenlijk geen verdoken nieuwbouw is. Als de werken te ingrijpend zijn, geldt 21% voor het geheel.

Vuistregels uit de administratieve praktijk:

  • De werken moeten steunen op de dragende muren en wezenlijke structuur van het bestaande gebouw
  • Bij uitbreiding: het oude gedeelte moet > 50% van de totale oppervlakte na de werken uitmaken
  • Het nieuwe gedeelte moet het oude aanvullen en er één geheel mee vormen
  • Kostprijs werken mag niet > 60% van de waarde van het gebouw ná renovatie bedragen

💡 Tip: bouw een bewijsdossier

Bewaar vanaf dag één: foto's vóór en tijdens de werken, architecturale plannen, facturen. Bij twijfel: vraag vooraf een akkoord bij het bevoegde BTW-kantoor of een ruling bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB).

6. Combinatie met BTW-verlegging

Is de bouwheer een BTW-plichtige vennootschap die periodieke aangiften indient? Dan geldt de verleggingsregeling: de aannemer factureert zonder BTW, de vennootschap geeft de BTW aan.

Belangrijk: De verlegging heeft geen invloed op het tarief. Als de voorwaarden voor 6% vervuld zijn, geeft de vennootschap 6% BTW aan in haar aangifte (rooster 56) en trekt ze die meteen af (rooster 59).

7. Checklist: 6% of 21%?

Doorloop deze vragen:

  • ☐ Is de woning minstens 10 kalenderjaren oud (eerste ingebruikneming)?
  • ☐ Wordt de woning na de werken hoofdzakelijk (> 50%) privé bewoond?
  • ☐ Gaat het om renovatie/herstelling/onderhoud (geen schoonmaak of tuinwerken)?
  • ☐ Wordt er rechtstreeks gefactureerd aan de eindverbruiker?
  • ☐ Betreft het geen zwembad, sauna, afsluiting of fossiele ketel?
  • ☐ Staat de verplichte factuurvermelding op de factuur?

Alle vakjes aangevinkt? → 6% BTW
Één of meer vakjes niet aangevinkt? → 21% BTW

Gerelateerde onderwerpen

Twijfel over het juiste BTW-tarief?

De regels zijn complex en de controles nemen toe. Neem contact op voor een concrete analyse van jouw project — vooraf zekerheid is beter dan achteraf discussie.

DISCLAIMER — GEBRUIK AI-ONDERSTEUNING

Dit artikel werd opgesteld met ondersteuning van geavanceerde AI-technologie (Claude Opus 4.5). De juridische inhoud is geverifieerd tegen officiële Belgische fiscale bronnen:

  • ✓ KB nr. 20 van 20.07.1970, Tabel A, Rubriek XXXVIII (renovatie woningen ≥ 10 jaar)
  • ✓ KB nr. 20, Tabel A, Rubriek XXXI (bepaalde werken woningen ≥ 15 jaar)
  • ✓ KB van 26.01.2016 (verhoging ouderdomsvereiste van 5 naar 10 jaar)
  • ✓ Wijziging facturatieregels per 01.01.2022 (vervanging BTW-attest door factuurvermelding)
  • ✓ FOD Financiën — Fisconetplus en administratieve aanschrijvingen
  • ✓ BTW-beslissing nr. E.T. 80.398, 01.10.1996 (opritten en paden)

Alle wettelijke verwijzingen, bedragen en voorwaarden zijn gecontroleerd op juistheid en actualiteit. AI werd uitsluitend ingezet voor structuur, opmaak en formulering — NIET voor juridische interpretatie. Het advies is algemeen van aard; voor specifiek advies afgestemd op uw situatie, contacteer ons kantoor.

Fisc@West BV · December 2025