Vakantieverhuur

Veel eigenaars proberen de inkomsten van een onroerend goed rendabeler te maken door te verhuren op korte termijn en via tussenpersonen/platformen. We wensen de economische, boekhoudkundige en fiscale verplichtingen hier toe te lichten:

Wordt u geimpacteerd door deze btw-wetgeving en hebt nood aan een btw-nummer? vanaf €50,00 per maand kunnen wij u een volwaardige ondersteuning aanbieden ( facturatieplatform + btw administratie inbegrepen)

U bent mogelijks BTW plichtig:

De verhuur van vakantiewoningen is onderworpen aan 6% BTW indien de volgende voorwaarden voldaan zijn. Is minstens één van deze voorwaarden niet voldaan, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW. 

Voorwaarden:

• men gewoonlijk verhuurt voor een periode van minder dan drie maanden;
• de verhuurperiode in kwestie minder dan drie maanden duurt;
• waarbij minstens één van deze bijkomende diensten wordt verleend: een onthaal gedurende een groot deel van de dag, terbeschikkingstelling van huishoudlinnen ( ongeacht gratis, door wie, welke manier!) en minstens eenmaal per week het verversen ervan, en/of het aanbieden van dagelijks ontbijt.

Anders gezegd wanneer deze voorwaarden voldaan zijn, is er dus sprake van een belaste verhuur van gemeubelde logies. Ook de btw op de kosten (zoals de kosten aan het gebouw en de aankoop van huishoudlinnen) mag je dan recupereren. In het omgekeerde geval hebben we te maken met een vrijgestelde onroerende verhuur. Er moet dan geen btw aangerekend worden op de huurprijs, maar tegelijkertijd heb je dan ook geen btw-recuperatie. 

Bekijk het contract! het is de relatie tussen de contractanten die bepaalt of er BTW-plicht is!

 

Diensten aangeboden via Vakantieverhuur-agent/Platform/Advertentie website:

Afhankelijk van hoe het diensten-contract is opgemaakt, kan er een BTW plichtigheid onstaan in hoofde van de verhurende eigenaar:

a) Wordt een pand voor een bepaalde tijd ter beschikkingsgesteld aan een agence/platform (op enkele privé-gebruiken na), die het pand verhuurt in eigen naam voor haar beroepsuitoefening, dan is de huur tussen eigenaar en agences meestal vrijgesteld van BTW, De agence moet op haar beurt het logie beoordelen met de voorwaarden zoals hierboven genoemd. Mogelijks is de huur bij de eigenaar ook belastbaar als een commerciële huur.

 

b) Wordt het pand door de eigenaar rechtstreeks verhuurd, maar een makelaar komt tussen als aanbrenger om het pand met bijkomende ( butlerdiensten/onthaal/publiciteit) diensten efficienter te verhuren, dan is de huur voor de eigenaar onderworpen aan btw als  de voorwaarden zoals hierboven genoemd vervuld zijn. Hij kan de betaalde BTW aan de tussenpersonen recuperen!

 

BTW Tarief:

• 6% BTW  te rekenen  op het geheel van het verblijf, incl. de prijs die eventueel betrekking heeft op het poetsen van de woning of op de doorgerekende nutsvoorzieningen. Ook op een doorgerekende toeristentaks en verzekeringen moet BTW gerekend worden. ( bijzaak volgt hoofdzaak-principe)
• 21% BTW  te rekenen moet gerekend worden op de prijs die betrekking heeft op de verhuur van fietsen,diensten pakket,...
•  21% BTW moet gerekend worden indien  dranken worden aangeboden tegen betaling (vb. een minibar/drankenpakket)
• 12% op cateringsdiensten, kok aan huis,..
• 6% op traiteurdiensten ( afleveren van gourmet, kaasplank, ontbijtbox,...)
• Op schadevergoedingen en waarborgen dient geen BTW aangerekend te worden. 

 

Boekhoudkundige verplichtingen:

• U MOET een BTW-nummer aanvragen en periodieke btw aangiftes indienen. Om BTW te kunnen recupereren op aankoopfacturen, moet uw BTW-nummer op deze factuur vermeld staan. 
• U moet jaarlijks een klantenlisting indienen. 
• U moet ofwel facturen opmaken OF een dagontvangstenboek bijhouden + BTW-bonnen uitschrijven. 
• U moet een kasboek bijhouden. Hierin moeten alle cash ontvangsten en uitgaven genoteerd worden. Betalingen die via de bankrekening gebeuren (vb. ontvangst van voorschot of waarborg), dienen uiteraard niet ingeschreven te worden. 

 

Kleine ondernemingsregeling biedt geen soelaas!

Verhuur je gemeubelde logies, dan kan je sinds 1 januari 2022 ook geen gebruik meer maken van de kleine ondernemingsregeling. Kleine ondernemers met een jaaromzet van maximaal 25.000 euro zijn vrijgesteld van btw. De verhuurders zullen dus steeds onderworpen zijn aan btw.

 

Een alternatief is om gebruik te maken van de regeling voor de deeleconomie. Onder deze regeling zijn natuurlijke personen met een maandomzet van maximaal 545 euro (aanslagjaar 2023) en een jaaromzet van maximaal 6.540 euro (aanslagjaar 2023), vrijgesteld van btw. Om deze regeling te kunnen toepassen, moet je je diensten aanbieden via een erkend platform. ( Airbnb,...) en uiteraard je huurinkomsten "beperkt" houden.

 

Economische verplichtingen:

Mogelijks moet u pand/activieit aanmelden bij de gemeente en een toeristentaks betalen - informeer je bij het Economie-loket van de gemeente waar het onrooerend goed gelegen is.

Bepaalde logie-benamingen zijn beschermd. Check deze pagina voor extra informatie

 

Fiscale verplichtingen:

Ontvangen huur is altijd belastbaar!

Tenzij de verhuur van onroerende goederen voor  u  een beroepsactiviteit is ( feitenkwestie), worden de inkomsten uit een vakantiewoning opgesplitst in twee luiken: 

als er geen opsplitsing wordt meegegeven over het aandeel huur onroerende goed t.o.v. de verhuur van het meubilair wordt de ontvangen bedragen als volgt gesplitst.

• 60% van de inkomsten wordt als onroerend inkomen beschouwd (verhuur gebouw zelf)  
• 40% van de inkomsten wordt als roerend inkomen beschouwd (verhuur van de meubels, keukenmateriaal, lakens indien voorzien, internet, …) 

Indien de verhuur aan BTW onderworpen is, wordt uiteraard rekening gehouden met het bedrag exclusief BTW. 

Onroerend inkomen 

Het onroerend inkomen wordt belast afhankelijk van het statuut van de huurder: 

• Is de huurder een vennootschap, dan worden de inkomsten van de werkelijke onroerende inkomsten (zijnde 60% van de huurprijs) belast, verminderd met een kostenforfait. 
• Is de huurder geen vennootschap (dus een particulier of een vereniging), dan worden de onroerende inkomsten forfaitair belast op basis van het kadastraal inkomen. 

Als u zowel aan ondernemingen als aan particulieren verhuurt, zal u dus belast worden op een deel van de werkelijke onroerende inkomsten (60% van de huurprijs aan ondernemeing) en op een deel op basis van het kadastraal inkomen (nl. de periodes dat de woning verhuurd wordt aan particulieren of niet verhuurd wordt). Als u geleend heeft voor een onroerend goed anders dan uw eigen woning, kunnen deze intresten aftrekbaar  zijn van het onroerend inkomen.  

 

Roerend inkomen 

Daarnaast wordt ook het roerend inkomen belast; dit gedeelte van de huurprijs wordt belast aan een belastingvoet van 30% gelukkige rekening houdend met een kostenforfait van 50%. U wordt dus belast aan 15% van de inkomsten te verhogen met de gemeentebelasting. 

 

 

Conclusie:

Heel veel vakantiewoningen worden geconfronteerd ofwel met BTW en soms ook met winstbelasting. Het niet tijdig correct toepassen van de fiscale wetgeving kan leiden tot een fiscale kater! De BTW regelgeving correct toepassen is dus een must en kan tevens bij de aankoop van een nieuw onroerende goed ook een BTW - besparing opleveren. Licht je dus correct in over uw specifieke situatie.