BTW bij vakantieverhuur: wanneer ben je BTW-plichtig?
Verhuur je een vakantiewoning op korte termijn? Dan ben je onder bepaalde voorwaarden BTW-plichtig aan 12% (sinds 1 maart 2026, voordien 6%). Ontdek wanneer de BTW-plicht geldt, welke tarieven van toepassing zijn en wat je boekhoudkundig en fiscaal moet regelen.
In het kort
Veel eigenaars proberen de inkomsten van een onroerend goed rendabeler te maken door op korte termijn te verhuren via tussenpersonen of platformen. Verhuur je een vakantiewoning op korte termijn en verleen je bijkomende diensten (zoals huishoudlinnen of onthaal)? Dan val je al snel onder de BTW-plicht en moet je 12% BTW aanrekenen op het volledige verblijf. Hieronder lichten we de economische, boekhoudkundige en fiscale verplichtingen toe: wanneer precies BTW-plicht ontstaat, welke tarieven gelden, wat je boekhoudkundig moet regelen en hoe de fiscale behandeling van je huurinkomsten werkt.
⚠️ Gewijzigd sinds 1 maart 2026: 6% → 12%
Het BTW-tarief op gemeubeld logies is gestegen van 6% naar 12%. Het Koninklijk Besluit van 14 februari 2026 werd gepubliceerd op 23 februari 2026 en trad in werking op 1 maart 2026.
Het toepassingsgebied wijzigt niet — wie vóór 1 maart 2026 belast was, is dat nog steeds; alleen het tarief stijgt.
Overgangsregeling: voor reservaties die uiterlijk op 28 februari 2026 werden gemaakt, bleef 6% van toepassing op voorwaarde dat de BTW opeisbaar werd uiterlijk op 30 juni 2026. Je moest het tijdstip van de reservatie kunnen aantonen (bevestigingsmail, betaald voorschot).
Meer detail in ons artikel BTW bij hotelactiviteiten en logies.
Bron: KB 14 februari 2026 (BS 23.02.2026) · circulaire 2026/C/58 van 29 april 2026.
Word je geïmpacteerd door deze BTW-wetgeving en heb je nood aan een BTW-nummer? Vanaf € 50,00 per maand bieden wij je een volwaardige ondersteuning aan (facturatieplatform + BTW-administratie inbegrepen).
Wanneer ben je BTW-plichtig?
De verhuur van een vakantiewoning is onderworpen aan 12% BTW (6% vóór 1 maart 2026) als aan alle drie de volgende voorwaarden tegelijk voldaan is:
- Je verhuurt gewoonlijk voor een periode van minder dan drie maanden;
- de concrete verhuurperiode in kwestie duurt minder dan drie maanden;
- je verleent minstens één bijkomende dienst:
- onthaal gedurende een groot deel van de dag, of
- terbeschikkingstelling van huishoudlinnen — ongeacht of dat gratis is, door wie of op welke manier — én minstens eenmaal per week het verversen ervan, of
- dagelijks ontbijt.
Is ook maar één van deze voorwaarden niet vervuld, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW.
Anders gezegd: wanneer deze voorwaarden voldaan zijn, is er sprake van een belaste verhuur van gemeubelde logies. Ook de BTW op de kosten (zoals de kosten aan het gebouw en de aankoop van huishoudlinnen) mag je dan recupereren. In het omgekeerde geval gaat het om een vrijgestelde onroerende verhuur: er wordt dan geen BTW aangerekend op de huurprijs, maar je kan tegelijk ook geen BTW recupereren op je kosten.
Let op: het is de relatie tussen de partijen in het contract die bepaalt of er BTW-plicht is — niet de naam van het platform. Bekijk het contract zorgvuldig.
Verhuur via een platform of agent
Afhankelijk van hoe het diensten-contract is opgemaakt, kan er een BTW-plicht ontstaan in hoofde van de verhurende eigenaar. De BTW-behandeling hangt af van hoe het contract is opgesteld:
a) Pand ter beschikking gesteld aan een agent/platform (eigen naam)
Stel je het pand voor een bepaalde periode ter beschikking aan een agentschap of platform (op enkele privégebruiken na), en verhuurt dat platform het pand in eigen naam voor zijn beroepsuitoefening, dan is de huur tussen jou (eigenaar) en de agent doorgaans vrijgesteld van BTW. De agent moet op zijn beurt het logies beoordelen op basis van de voorwaarden hierboven.
Let op: de huurinkomsten die jij ontvangt van de agent kunnen ook belastbaar zijn als commerciële huur (cf. FOD Financiën — huurinkomsten).
b) Eigenaar verhuurt zelf, met een makelaar als tussenpersoon
Verhuur je zelf rechtstreeks, maar schakel je een makelaar in als aanbrenger die het pand met bijkomende diensten (butlerdiensten, onthaal, publiciteit) efficiënter verhuurt, dan ben jij als eigenaar BTW-plichtig als de voorwaarden hierboven vervuld zijn. Je kan dan de BTW betaald aan de tussenpersoon recupereren.
BTW-tarieven per dienst
| Dienst of kost | BTW-tarief |
|---|---|
| Verblijf — op het geheel van het verblijf, incl. poetskosten, doorgerekende nutsvoorzieningen, doorgerekende toeristentaks en verzekering | 12% (6% vóór 01.03.2026) |
| Fietsverhuur, dienstenpakket, … | 21% |
| Dranken tegen betaling (minibar, drankenpakket) | 21% |
| Cateringsdiensten, kok aan huis, … | 12% |
| Traiteurdiensten (afleveren van gourmet, kaasplank, ontbijtbox, …) | 6% |
| Schadevergoedingen en waarborgen | Geen BTW |
Het principe “bijzaak volgt hoofdzaak” geldt: alle kosten die onlosmakelijk deel uitmaken van het verblijf (poetskosten, nutsvoorzieningen, doorgerekende toeristentaks, verzekering) worden mee belast aan 12%.
Ook aan 12% — bijkomende diensten die het verblijf aangenamer maken: strijk- en wasdienst, wifi, gebruik van zwembad of sauna, parking. Ongeacht of ze in de globale prijs zitten of apart aangerekend worden.
Niet aan 12% — diensten die voor de gemiddelde gast een doel op zich zijn: verhuur van een wagen, zaalverhuur, restaurantdienst.
Verblijfs- of toeristenbelasting
Of de gemeentelijke verblijfsbelasting mee belast wordt, hangt af van wie de schuldenaar is:
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Jij bent schuldenaar en rekent door | deel van de maatstaf van heffing → 12% |
| De gast is schuldenaar en jij rekent exact door | voorschot (art. 28, 5° W.BTW) → geen BTW |
⚠️ Verhuur je via een boekingsplatform?
Twee regels uit circulaire 2026/C/58 die vaak fout lopen:
- Wanneer is de BTW opeisbaar? Op het moment dat jij als exploitant de betaling daadwerkelijk ontvangt — niet wanneer de gast aan het platform betaalt, en niet op de reservatiedatum. Een boeking in februari, een verblijf in juni en een doorstorting in juli hoort dus in het derde kwartaal thuis.
- Niet compenseren met de commissie. Je rekent het brutobedrag van het verblijf aan; de commissie van het platform wordt afzonderlijk aangerekend en is onderworpen aan het normale tarief van 21%. De verblijfsprijs mag niet verminderd worden met het commissiebedrag.
Boekhoudkundige verplichtingen
Als de BTW-plicht geldt, moet je:
- Een BTW-nummer aanvragen en periodieke BTW-aangiftes indienen. Om BTW te kunnen recupereren op aankoopfacturen, moet je BTW-nummer op die factuur vermeld staan.
- Jaarlijks een klantenlisting indienen.
- Ofwel facturen opmaken voor elke verhuur, ofwel een dagontvangstenboek bijhouden + BTW-bonnen uitschrijven.
- Een kasboek bijhouden. Hierin moeten alle cash ontvangsten en uitgaven genoteerd worden. Betalingen die via de bankrekening gebeuren (bv. ontvangst van een voorschot of waarborg) hoef je daarin uiteraard niet op te nemen.
Kleine ondernemingsregeling: geen uitweg meer
Verhuur je gemeubelde logies? Dan kan je sinds 1 januari 2022 geen gebruik meer maken van de kleine ondernemingsregeling. Kleine ondernemers met een jaaromzet van maximaal € 25.000 zijn vrijgesteld van BTW. Voor vakantieverhuurders geldt die vrijstelling niet — je bent belast vanaf de eerste euro. Er is voor deze activiteit dus géén drempel van € 25.000.
Waarom dit zo vaak fout gaat. Er bestaan twee lijsten van uitsluitingen, op twee verschillende plaatsen:
Wat het betekent Voorbeelden Uitgesloten belastingplichtigen de regeling geldt niet voor het geheel van hun activiteit BTW-eenheden · werk in onroerende staat · GKS-plichtige horeca · oude materialen Uitgesloten handelingen de regeling geldt niet voor die handeling, wel voor de rest nieuwe gebouwen · nieuwe vervoermiddelen · tabak · vis · gemeubeld logies < 3 maanden Gemeubeld logies staat in de tweede lijst. Wie enkel de eerste raadpleegt — die is korter en beter bekend — concludeert ten onrechte dat een kleine verhuurder onder de drempel kan blijven.
Bron: FOD Financiën, brochure “9 vragen omtrent de vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen”, Sector btw, april 2026, vraag 3.
Twee gevolgen die je makkelijk mist:
- De uitsluiting geldt per handeling, niet per persoon. Heb je naast de vakantieverhuur nog een andere activiteit, dan kan je voor díé activiteit wél van de vrijstellingsregeling genieten.
- De omzet uit de logies telt niet mee voor de berekening van de € 25.000-drempel van die andere activiteiten.
Alternatief: deeleconomie-regeling
Een alternatief is om gebruik te maken van de regeling voor de deeleconomie. Onder deze regeling zijn natuurlijke personen vrijgesteld van BTW als ze onder de drempels blijven. Om deze regeling te kunnen toepassen, moet je je diensten aanbieden via een erkend platform (zoals Airbnb) en je huurinkomsten uiteraard “beperkt” houden.
| Drempel | Bedrag (aanslagjaar 2023) |
|---|---|
| Maandelijkse omzet | € 545 |
| Jaarlijkse omzet | € 6.540 |
Opgelet: deze bedragen zijn geïndexeerd per aanslagjaar. Raadpleeg de actuele drempels op financien.belgium.be/nl/ondernemingen/deeleconomie.
Economische verplichtingen (gemeente)
Afhankelijk van je gemeente kan je verplicht zijn om je pand of activiteit aan te melden en een toeristentaks te betalen. Informeer je bij het economie-loket van de gemeente waar het onroerend goed gelegen is.
Sommige logie-benamingen zijn wettelijk beschermd. Raadpleeg daarvoor vlaanderen.be — aanmelding en erkenning van een toeristisch logies voor extra informatie.
Fiscale behandeling van de huurinkomsten
Ontvangen huur is altijd belastbaar — ook als je niet BTW-plichtig bent.
Tenzij de verhuur van onroerende goederen voor jou een echte beroepsactiviteit is (feitenkwestie), worden de inkomsten uit een vakantiewoning opgesplitst in twee luiken. Als het contract geen expliciete opsplitsing vermeldt over het aandeel huur van het onroerend goed tegenover de verhuur van het meubilair, geldt de administratieve verhouding:
| Deel | Percentage | Aard |
|---|---|---|
| Verhuur van het gebouw zelf | 60% | Onroerend inkomen |
| Verhuur meubels, keukenmateriaal, lakens (indien voorzien), internet, … | 40% | Roerend inkomen |
Bij BTW-plichtige verhuur reken je uiteraard op het bedrag exclusief BTW.
Onroerend inkomen
De belasting op het onroerend deel hangt af van het statuut van de huurder:
| Huurder | Belastingsbasis |
|---|---|
| Vennootschap | Werkelijke onroerende inkomsten (= 60% van de huurprijs), verminderd met een kostenforfait |
| Particulier of vereniging | Forfaitair op basis van het kadastraal inkomen |
Verhuur je aan zowel ondernemingen als particulieren? Dan word je belast op een combinatie: op een deel van de werkelijke onroerende inkomsten (60% van de huurprijs aan de onderneming) én op een deel op basis van het kadastraal inkomen (de periodes waarin de woning aan particulieren verhuurd wordt of niet verhuurd wordt).
Heb je geleend voor een onroerend goed dat niet je eigen woning is? Dan kunnen de interesten op die lening aftrekbaar zijn van het onroerend inkomen.
Roerend inkomen
Daarnaast wordt ook het roerend inkomen belast. Dit gedeelte van de huurprijs (40%) wordt belast aan een belastingvoet van 30%, gelukkig rekening houdend met een kostenforfait van 50%. Je wordt dus belast aan 15% van de inkomsten, te verhogen met de gemeentebelasting.
Slotbemerking
Heel veel vakantiewoningen worden geconfronteerd met BTW en soms ook met winstbelasting. Het niet tijdig of niet correct toepassen van de fiscale wetgeving kan leiden tot een fiscale kater! De BTW-regelgeving correct toepassen is dus een must — en het kan tevens bij de aankoop van een nieuw onroerend goed een BTW-besparing opleveren.
Twijfel je over je specifieke situatie? Licht je dus correct in — neem contact op voor een gerichte analyse.
