BTW en verhuur: wanneer ben je verplicht of kun je opteren?
Verhuur is in principe vrijgesteld van BTW — maar er zijn belangrijke uitzonderingen voor nieuwe gebouwen, opslagruimtes, garages en kortdurende huur. Lees wanneer je wél BTW aanrekent en wat dat voor jou betekent.
In het kort
Verhuur van onroerend goed is in België in principe vrijgesteld van BTW. Maar de wet voorziet in een aantal gevallen BTW verplicht is of waarbij je als eigenaar kunt kiezen om toch BTW aan te rekenen. Die keuze kan voordelen bieden (BTW recupereren op investeringen), maar brengt ook extra verplichtingen mee. Hieronder vind je een overzicht per situatie.
Optionele BTW-verhuur van nieuwe gebouwen
Wanneer is dit mogelijk?
Eigenaar en huurder kunnen samen kiezen om de huur van een gebouw aan BTW te onderwerpen, op voorwaarde dat:
- het gaat om een gebouw opgericht na 1 oktober 2018 (het volstaat dat de BTW op de oprichtingswerken pas ná die datum opeisbaar werd);
- de huurder het gebouw voor economische doeleinden gebruikt.
Voorbereidende handelingen — zoals het tekenen van bouwplannen, afbraak of grondwerken — tellen niet als oprichtingswerken. Die mogen dus vóór oktober 2018 zijn uitgevoerd.
Waarom kiezen voor BTW-verhuur?
De optionele BTW-verhuur laat de eigenaar toe om de BTW op bouw- en investeringskosten te recupereren. In ruil daarvoor rekent hij BTW aan op de huurinkomsten.
Aandachtspunt: langere herzieningstermijn
Een keerzijde is dat de BTW-herzieningstermijn voor het gebouw verlengt van 15 naar 25 jaar. Hoe deze verlenging in de praktijk wordt toegepast, is nog niet volledig vastgelegd — een afzonderlijk koninklijk besluit en administratieve commentaren worden nog verwacht.
Verhuur van opslagruimtes
Definitie
Een gebouw geldt als opslagruimte wanneer het voor meer dan 50% wordt gebruikt voor de opslag van goederen. Er mag een beperkte verkoopruimte zijn, maar die mag niet meer dan 10% van de totale ruimte bedragen.
BTW-regels per situatie
| Situatie | BTW-behandeling |
|---|---|
| B2C (particulier huurt opslagruimte) — contract vanaf 1/1/2019 | Automatisch aan BTW onderworpen |
| B2B (bedrijf huurt opslagruimte) — contract vanaf 1/1/2019 | Partijen moeten expliciet opteren voor BTW |
| Bestaand huurcontract dat al verplicht aan BTW was (oud 10%-criterium) | Blijft aan BTW onderworpen zolang de huidige overeenkomst loopt |
Kans voor bestaande magazijnen
Magazijnen die vroeger niet aan het oude 90%-criterium voldeden (en waarbij BTW dus niet kon worden afgetrokken), kunnen door de versoepelde criteria mogelijk een deel van de niet-afgetrokken BTW recupereren. De concrete uitwerking hangt af van de herzieningstermijnen — laat dit geval per geval beoordelen.
Verhuur van garages, staanplaatsen en autostallingen
De verhuur van autostaanplaatsen en garages is in België in principe altijd aan BTW onderworpen, tenzij één van de volgende uitzonderingen van toepassing is.
Uitzondering 1 — Verhuur samen met een woning
Wordt een garage of staanplaats samen met een woning verhuurd en vormt dit geheel één overeenkomst (zonder afzonderlijke huurprijs voor de garage), dan blijft de verhuur vrijgesteld van BTW.
Uitzondering 2 — Kleine ondernemingsregeling
Verhuurders met een jaarlijkse omzet lager dan € 25.000 kunnen kiezen voor de BTW-vrijstelling voor kleine ondernemingen. Ze rekenen dan geen BTW aan — ook niet op de verhuur van garages of staanplaatsen. Deze keuze moet wel vooraf aangevraagd worden bij de BTW-administratie.
Vraag tijdig advies als je overweegt om over te schakelen naar of van de kleine ondernemingsregeling — de regels rond uitstap en herintrede zijn de voorbije jaren aangepast.
Kortdurende verhuur
Huurovereenkomsten van maximaal zes maanden zijn automatisch aan BTW onderworpen. Denk aan de verhuur van feestzalen of vergaderruimtes.
Uitzonderingen op de BTW-plicht
| Type huurder / gebruik | BTW van toepassing? |
|---|---|
| Bewoning (privéwoning) | Nee — vrijgesteld |
| Particulier voor privédoeleinden | Nee — vrijgesteld |
| VZW of instelling vrijgesteld van BTW | Nee — vrijgesteld |
| Bedrijf of beroepsgebruik | Ja — BTW verplicht |
Dit betekent dat een verhuurder van bijvoorbeeld een feestzaal (zonder bijkomende diensten) soms wel en soms geen BTW moet aanrekenen, afhankelijk van wie de huurder is.
Wat blijft altijd vrijgesteld?
- Verhuur van privéwoningen (klassieke residentiële huur)
- Klassieke commerciële huur (handelshuurwet-situaties)
- De terbeschikkingstelling van vakantiewoningen valt onder een apart regime — zie het artikel over BTW en vakantieverhuur.
Bij twijfel
De BTW-regels rond verhuur zijn complex en hangen sterk af van de concrete situatie (type gebouw, type huurder, datum van de overeenkomst). Neem contact op met je boekhouder voordat je een huurcontract ondertekent of een factuur opmaakt — een verkeerde keuze is achteraf moeilijk te corrigeren.
